內地樓市疲弱延續，機構預測樓價續跌

內地房地產市場持續疲弱，已有四年未見回暖跡象。根據惠譽的最新分析，受經濟復甦緩慢、居民收入增長不確定及低生育率影響，新家庭組成速度明顯放緩，年輕購房需求疲弱，同時商品房成交量維持在歷史低位，庫存卻創歷史新高。 過去一年，主要城市租金跌幅大於樓價，使投資型購房意願受挫，多數房東傾向賣房而非出租。目前房價較2021年高位累計下跌約20%。惠譽預期，未來一年內，樓價將下跌4%至6%，並在2027年再度下跌2%至4%。 儘管自2024年以來，各地持續推出刺激措施，如基準抵押貸款利率累計下調70個基點，但這些措施僅帶來短暫支持，因銀行淨息差面臨巨大壓力，進一步寬鬆空間有限。惠譽預計，由於庫存水平較健康及高端市場韌性較強，一二線城市的樓市表現將好過三線城市，預計一線城市房價將下跌2%，二線城市4%，三線城市則為6%。 惠譽認為，樓市的未來走勢與經濟復蘇速度密切相關，但長期仍面臨包括低生育率及人口老化等結構性壓力。在按揭貸款方面，經濟疲弱、收入及就業情況不穩，已影響銀行按揭組合及RMBS抵押資產的違約率及不良率水平。自2024年起的降息對逾期率有穩定作用，但房價下跌恐削弱借款人還款意願。 據預期，銀行可能會以損失緩解工具，如延長還款期限等方式，幫助借款人維持還款，因這比直接收回物業更具效益。若中美貿易關係再度緊張，將進一步衝擊經濟復甦，並影響按揭貸款表現。市場人士普遍對未來走勢持謹慎態度，密切關注政策變化及經濟指標。