仲量聯行料香港學生牀位短缺至2030年逼近15萬個 倡活化乙丙級寫字樓作宿舍回報吸引

仲量聯行最新發布的《順勢部署:專用學生宿舍成另類資產投資機遇》報告指出，香港專用學生宿舍（PBSA）市場正經歷結構性轉變，投資者積極尋求將物業改建為學生住宿，以應對日益擴大的牀位需求。報告預測，本港學生牀位短缺情況將持續惡化，由2025/26學年的7.63萬個，大幅增至2029/30學年逼近14.72萬個，淨增逾7萬個，反映市場供應嚴重滯後。 截至今年4月底，全港主要PBSA項目僅提供約6,900個可租牀位，入住率高企於98%至100%之間。市場需求殷切帶動租金穩步上揚，自2022年以來每年錄得近一成增幅。報告亦指出，未來新增供應仍然有限，仲量聯行估計，截至4月底，香港PBSA的潛在供應約為1.63萬個牀位，包括已成交並擬改裝的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目，總量遠未能滿足預期需求。 隨著政府致力將香港打造成區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升，推動投資策略轉向。仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，早期改建焦點多集中於酒店，但隨著酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間逐步收窄，合適盤源買少見少。相反，乙級商廈空置率已連續逾五年維持在10%以上，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高峯迴落15.2%及50.5%，市場正呈現極具吸引力的入市時機。陳國章續指，在租賃需求疲弱下，將使用效率偏低的非甲級寫字樓改建為PBSA，正逐漸成為一項具潛力的資產活化策略，不僅有助業主釋放積壓資金，亦能鎖定更穩定的租金收入。 報告估算，儘管乙、丙級商廈改建為PBSA的工程難度及資本開支通常較酒店為高，但其潛在投資回報更為可觀。以每平方呎總成本（收購價加改裝費）約8,000至9,500港元計，並假設每個牀位月租維持7,000至1萬港元的穩定水平，寫字樓改建PBSA項目在五年投資期內的目標內部回報率（IRR）可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目13%至16%的回報率。除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出的「城中學舍計劃」簡化審批程序，並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5,100個牀位，當中大部分為整幢改裝項目，反映投資者正順應政策趨勢，加快相關板塊部署。 仲量聯行研究部資深董事鍾楚如觀察到，隨著市場日漸成熟，PBSA的投資策略正由收購單一小型項目，轉向建立具規模的多元資產平台。鍾楚如指出，在宏觀環境不確定性加劇下，投資者更重視具韌性、由剛性需求支持的收入來源。由於學生住宿需求與學年週期具高度可預測性，PBSA日益被視為多元化投資組閤中的逆週期穩定資產。目前市場對能提供300至800個牀位的宿舍羣需求急升，這類項目規模能提升營運效率，並有利於未來的平台級擴張，日後亦可吸引包括保險公司、退休基金及主權資本在內的長期收入型或核心增值型機構買家，為前期投資者提供更清晰的策略性退出路徑。 然而，並非所有寫字樓均適合改建為PBSA。仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示，最具改建潛力的資產通常包括：(1) 面臨結構性空置的乙、丙級商廈，造價折讓較大、業主出售意願高且缺乏其他替代用途；(2) 鄰近大學的非核心區寫字樓，受惠於可預測的租用需求及逆週期收入來源；(3) 擁有單一業權或業權已統一的物業，有助確保收購過程更為順暢，並能加速規劃及落實全幢物業的重新定位策略；及 (4) 處於「資本開支甜蜜點」的物業，即樓齡具折讓優勢，但毋須大規模更換外牆或升級機電及管道系統，讓投資者能更精準掌控改建成本，並提高內部回報率。黃天賜強調，寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大，關鍵在於大廈本身的技術條件，包括樓面佈局、外牆及窗户系統和機電及管道系統。在理想情況下，如大廈外牆、結構和機電及管道系統均符合學生宿舍要求，室內改裝成本約為每平方呎1,300至1,400港元；但若涉及外牆翻新、機電及管道系統升級或更換，資本開支便可能顯著上升。因此，投資者宜進行早期技術評估，以判斷資本開支水平的高低，方能有效規劃投資回報。