萊坊報告：中環超甲級寫字樓租金按年飆逾27% 料全年樓價升8%至10%

萊坊最新發布的《香港季度市場報告》指出，本港部分物業市場持續展現改善動力。其中，優質寫字樓租賃供應緊張、住宅交投趨活躍以及旅客消費能力增強，均為市場提供堅實支持。報告特別提到，香港甲級寫字樓市場於第三季維持回穩態勢，主要受惠於內地企業來港上市活動再度升温，以及內地資金持續流入。市場消息顯示，國際金融中心一期及二期的出租率已近飽和，反映核心區需求殷切。 在中環區，超甲級寫字樓表現尤其強勁，9月份租金按年大幅攀升27.7%。空置率方面亦見顯著改善，由本年初的14.5%大幅回落至9月底的6.9%。萊坊預計，未來四年新增寫字樓供應有限，料租金將保持上升勢頭，促使企業租户須更早規劃其續租或搬遷策略，或需於租約屆滿前12至18個月便啟動相關部署。隨著中環可供出租的寫字樓空間日益緊張，企業亦逐步將目光投向其他具潛力的商業區。 現時金鐘區的空置率已低至4%，市場分析認為，租賃需求將逐步延伸至西九龍及銅鑼灣等區域，兩區未來均有新增供應面世。此外，鰂魚湧亦有望受惠於此趨勢，因其寫字樓租金相對吸引且空置率較高。九龍區方面，按樓面面積計算的十大寫字樓租賃成交中，約九成涉及搬遷個案，較上月約55%的比例明顯上升，反映企業積極調整辦公空間。第三季平均成交面積增至約5400平方呎，超越2026年上半年約4000平方呎的水平。這顯示租户正把握市場時機，在租金預期上調前，透過擴充、升級或重新部署寫字樓空間，以配合業務發展需要。然而，觀塘Crystal Tower於季內落成，為市場帶來新增甲級寫字樓供應，由於主要租户承租情況仍有待落實，預計新增樓面將對九龍東的空置率持續構成壓力。 住宅物業市場方面，萊坊指出香港樓市自2025年4月觸底後持續復甦，樓價較低位已回升12%。儘管如此，受利率預期轉變影響，買家態度趨於審慎，市場觀望氣氛有所增加。不過，現時實際按揭成本尚未明顯上升，發展商亦繼續提供具吸引力的按揭優惠，以支持一手市場需求。質素、地段及定價依然是市場主要的分化因素。該行預期，住宅市場至年底將保持平穩，成交量增長將繼續領先樓價增長。萊坊預計，全年樓價按年將上升8%至10%，一手成交量有望達到約2萬宗，而未來數月每月整體住宅成交量料將維持約1500宗水平。 住宅租賃市場則保持強勁，需求持續高於市場供應。盤源有限推動租金上漲，尤其在豪宅市場情況更為明顯。外派人員、跨國企業員工及內地家庭的租賃需求保持活躍。家庭租客普遍偏好面積較大的住宅單位，並重視鄰近具口碑的本地及國際學校。值得留意的是，不少內地租客初到香港時會選擇先租樓，待熟悉市場環境後再考慮置業。月租介乎12萬至15萬港元的豪宅持續受到市場追捧。此外，本地科技專才的租賃需求亦不可忽視，當中部分人士受惠於新股上市活動帶來的流動性增加。 在商業房地產投資市場方面，萊坊表示2026年首三季市場動力持續增強。寫字樓是成交金額最大的板塊，佔整體成交額的53%。酒店市場則成為增長最強勁的資產類別，年初至今酒店成交額達113億港元，接近2025年全年63億港元的兩倍，為各房地產資產類別中增長最為突出。私人資本持續成為市場的重要推動力，家族辦公室及超高淨值投資者佔2026年至今各類物業總成交額的16%，而在酒店及學生宿舍市場的佔比更高達24%。截至2025年底，香港已有3384間單一家族辦公室，加上政府積極推動更多家族辦公室落户香港，並正全方位推進建設國際黃金交易中心，預期香港私人資本將繼續為房地產投資市場提供重要動力。