大行觀點：摩通料新地基本盈利符預期 惟農地收益入帳時機引對沖基金異議 高盛維持「買入」評級微調目標價

主要本地地產發展商新鴻基地產(00016)的業績表現及未來展望，近期成為市場焦點。兩大國際投行摩根大通及高盛分別發表研究報告，深入剖析新地的財務狀況及市場前景，儘管對部分盈利數據看法趨同，但在投資策略及短期股價預期上則呈現細微差異。 摩根大通在報告中指出，新地截至2026年6月底止財政年度的基本盈利預計按年增長約5%，大致符合其早前預期。然而，該行留意到部分投資者，特別是對沖基金，原預期盈利增長可望超越10%。此差異主要源於對沖基金預期農地收回將帶來更可觀的出售收益，但新地決定將相關收益計入下一個財政年度，因此僅為入帳時機的問題，並非相關收益不存在。摩通進一步分析，隨著新地的物業發展比率預計將由2026財年的11%擴大至2027財年的18%，加上經常性收入保持穩定，預期集團在2026至2029財政年度間仍有望實現穩定的中單位數百分比盈利複合年增長率。 受加息預期升温的宏觀環境影響，摩根大通預期新地股價短期內可能面臨壓力，儘管財報本身未見重大意外。該行與投資者交流後發現，對沖基金通常將100至105港元視為平倉目標價，而純多頭投資者則對約110港元的價位表現出強勁的逢低買入興趣，或於此水平開始累積持倉。摩根大通維持新地「增持」評級，目標價為135港元。 另一方面，高盛發表研究報告稱，新地2026財年的核心盈利約為229億港元，按年增長約5%，符合市場普遍預期。在香港市場方面，新地於2026財年的應佔已簽約發展項目銷售額達到381億港元，主要受惠於「SIERRA SEA」第二期B座等項目的熱銷，不僅遠超公司訂下的300億港元保守目標，亦高於高盛預測的370億港元。然而，中國內地市場則持續面臨挑戰，期內預售額總計22億元人民幣，較2025財年的40億元人民幣有所回落。 基於最新的商業趨勢及物業銷售進度更新，高盛將新地2027至2028財年的每股盈利預測下調6%至5%，並將基於未來12個月淨資產值的目標價由原先的170港元微降至169港元，同時亦首次推出2029財年預測。高盛強調，新地穩健的業績報告，尤其體現在強於預期的預售樓花銷售額及利潤率提升，再次印證其觀點：作為香港領先的地產發展商及物業持有者，新地具備充分優勢，能有效把握香港未來數年的房地產上升週期。 該行預期，儘管新地短期股價表現可能仍受宏觀因素（例如利率走勢、中國境外投資及資本管制）影響，但鑑於短期至中期內香港樓市供求失衡，仍預計樓價存在進一步上行空間，這將推動集團未來盈利復甦。高盛預測新地2027財年基本盈利將按年增長12%，達256億港元。該行認為，以當前股價計，新地估值具吸引力，市價較2027財年預期淨資產值折讓52%，並提供3.6%的股息率，重申對該股「買入」評級。