瑞銀評領展購新加坡商場 料單位分派增幅温和 或影響回購策略

瑞銀發表研究報告指出，對於領展房託（00823.HK）日前宣佈收購新加坡零售物業東福坊的權益，預計其對基金單位分派（DPU）的增值作用將較為温和。 根據領展的公告，公司將從英康保險（Income Insurance）手中購入新加坡東福坊（Eastpoint Mall）50.1%的股權，總代價為2.36億新加坡元。此為領展自2022年以來首次進行的收購項目，市場對其策略性部署頗為關注。 瑞銀引述領展管理層表示，該物業的初始淨營業收入（NOI）收益率約為4.5%，符合當前市場的交易水平。考慮到該行估計坡元融資成本約為2%，這宗交易預計可帶來約2.5%的税前正向利差。瑞銀進一步測算，以2.36億坡元代價、4.5%的NOI收益率及2%的融資成本，並計入17%的企業所得税率後，預期此項收購對每個基金單位分派（DPU）將產生約0.5%的輕微增值效應。 鑑於DPU的增值幅度有限，瑞銀預期市場對領展股價的反應將大致持平。此外，投資者亦關注此次收購，或意味著領展在即將發布的中期業績中，進一步擴大股份回購規模的空間將會收窄。領展早前已動用約14億港元的資產處置所得，這些資金主要來自出售彌敦道700號（交易額23億港元）以及出售100 Market Street 50%股權（交易額2.26億澳元）。 從長遠角度看，瑞銀指出，鑑於領展過往在併購方面的表現不一，投資者或會質疑是次以及未來潛在的收購能否真正為股東創造可持續的價值。儘管正向利差使得此交易短期內對財務指標具增值作用，然而，考慮到領展目前6.3%的派息收益率，核心爭議點可能仍在於應將新增資本投入收購，抑或透過回購方式將其回饋給股東。 瑞銀維持對領展的「買入」投資評級，目標價為47.2港元。