團結香港基金報告：香港樓市「撤辣」後價量齊升 料未來10年逾23萬公屋單位將屆齡 倡及早重建

團結香港基金今日發表《香港房屋趨勢導航 2026》報告，指出香港私人住宅市場在政府「撤辣」後呈現「價量齊升」的復甦勢頭，同時警告未來十年將有逾23萬個公屋單位屆滿50年樓齡，建議政府及早推動重建以減輕長遠財政負擔，並提出包括設立調遷儲備在內的三項應對策略。 該基金會副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺分析，鑑於印花税門檻調低及全面「撤辣」政策，有效釋放了市場的剛性需求。數據顯示，在2025年私人住宅市場中，40平方米以下的「上車盤」樓價錄得4.1%的升幅，而售價400萬港元以下的單位成交量更按年增長29.4%。此外，隨著私人住宅落成量放緩而交投上升，自2021年以來，市場淨吸納量首次重返正數，意味著去年住宅市場成交量超越了落成量。 報告進一步指出，私人住宅落成量近年表現反覆，2025年錄得18,448個單位，處於相對較低水平。預計2026年至2030年期間，私樓年均落成量為17,100個，當中2026年將回落至約16,700個，2027年更進一步減至約15,400個。然而，隨著動工量及「熟地」供應趨穩，2028年至2030年的落成量將會回升。 在需求方面，香港人口在過去數年呈現強勁的「V型」反彈，雖然本地自然增長因素（如出生數字）有所放緩，但內地買家在港住宅市場日趨活躍。同時，大量外地人才及學生的流入，為市場注入新動力，帶動租金創下歷史新高，促使市場需求逐步由「租」轉「買」。葉文祺補充指，樓市整體呈現穩中向好的狀態，並建議政府密切監察「供應庫存月數」指標，以掌握樓市供求平衡，並適時調節土地供應。 公營房屋方面，團結香港基金助理研究總監、土地及房屋研究主管梁躍昊表示，未來公營房屋供應將進入「收成期」，為高齡屋邨重建帶來契機。隨著未來5年及10年的傳統公營房屋年均落成量顯著改善，預計分別達35,000及45,000個單位，將超越《長遠房屋策略》每年29,400個單位的目標，其中北部都會區將佔近半的供應來源。 儘管目前規劃及進行中的公屋重建項目單位約有41,000個，遠超過去十年累計約17,000個的落成量，但報告警示，未來十年將有逾23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，導致維修開支持續上升。梁躍昊強調，及早推動重建可鎖定較低成本，從而減輕長遠的財政負擔，應對公屋老化的挑戰。