晨星下調龍湖(00960)公允值預測兩成至8元 續看好華潤置地中海等國企

市場研究機構晨星發表報告指出，鑒於當前市場環境及龍湖集團(00960)最新的盈利表現，決定下調該公司公允價值預測20%，由原先的每股10港元降至8港元。儘管如此，晨星仍認為龍湖集團目前估值合理，並維持其對華潤置地(01109)及中國海外發展(00668)等領先國有地產商的偏好。 報告詳述了龍湖集團在房地產開發業務面臨的挑戰。受庫存減損撥備增加及物業售價持續低迷影響，晨星預計其房地產開發業務的毛利率將由2024年的6.1%大幅下滑至2025年的負6.9%。這導致晨星預計龍湖集團2025年營收按年下跌23%，而經常性營業利潤更將按年大幅減少76%，此預測與集團早前發出的盈利預警趨勢一致。 儘管自2022年以來內地房地產市場持續低迷，嚴重衝擊龍湖集團的盈利能力，但晨星預期，隨著公司資產質素的提升，將有助於提振其房地產銷售的獲利表現。集團重申將投資重點聚焦於內地富裕地區，預計到2026年，逾八成的新項目將位於一線及二線核心城市，顯示其優化項目組合的策略。 值得留意的是，龍湖集團旗下的投資性房地產業務，包括一系列購物中心，展現出較強的韌性。該業務板塊維持穩健的營收增長，出租率保持穩定，並錄得75%的健康毛利率。晨星預計，隨著2026年將有9個新購物中心開幕，將為該業務板塊帶來中個位數的收入增長，為集團提供穩定的現金流來源。 基於房地產需求持續疲軟的評估，晨星將龍湖集團的五年收入預期下調22%至30%，並將庫存假設上調13%至20%。不過，這些負面影響部分被盈利結構向投資性房地產的有利轉變所抵銷，預計中期經營利潤率將由11.7%提高至14%。