花旗料本港樓市明年穩步回升 住宅價格及租金看漲6% 薦新地恆地太古領展

花旗集團發表最新研究報告，預期至2027年，香港房地產市場的主導地位將逐步向住宅發展商傾斜。報告分析，隨著市場供應減少、終端用户需求持續，以及住宅租金和價格逐步上揚，發展商的利潤率、現金流量及淨資產價值（NAV）變現能力有望獲得顯著提升。 該行預測，本港住宅價格明年將按年上升6%；一手住宅銷售量料達約2.2萬個單位，而同期竣工量則介乎約1.5萬至1.6萬個單位之間。展望至2027年，花旗指出多項宏觀因素有望回歸常態，包括人民幣兑港元匯率（預計兩年內波動幅度約10%）、首次公開招股（IPO）活動趨向活躍、專才流入對需求形成支撐，以及美國利率走勢的不確定性逐漸明朗化。 花旗認為，投資者對房地產板塊的投資邏輯，正從過去的「流動性驅動」轉向「基本面驅動」。該行就產業偏好順序排列為：住宅板塊優於核心區寫字樓，核心區寫字樓再優於高端零售，其次為郊區零售，最後是非核心區寫字樓。在個股選擇方面，花旗在住宅領域看好新鴻基地產(00016)及恆基地產(00012)；在核心區寫字樓及高端零售方面則屬意太古地產(01972)；至於在資本循環及觸底回升板塊，該行則推薦領展房產基金(00823)。 具體就住宅市場而言，花旗估計本港住宅價格至2027年底將可回升至2022年10月左右的水平，儘管仍較2021年8月的歷史高位低約11%。同時，報告預測2027年住宅租金將按年增長6%，屆時租金水平將比此前的歷史高點高出15%。 寫字樓市場方面，花旗指出，核心區寫字樓的租金回升速度有望在2027年加快，實現按年8%的增長，惟屆時租金水平仍將比先前高點低27%。市場普遍預期，空置率下降及強勁的需求將持續支撐現貨租金的進一步增長，從而帶動續租租金水平的改善。然而，預計2026年甲級寫字樓整體租金將持平，2027年僅較去年同期上漲1%，這反映出非核心區域仍需時消化存量供應。 零售市場方面，花旗表示，隨著零售銷售額逐步回升並傳導至租約續簽，預計2027年零售租金有望趨於穩定。特別對於頂級購物中心而言，在租約續約時，較高的營業額分成租金可逐步轉化為基礎租金，進而推動租金水平步入正向增長區間。