第一太平戴維斯報告：香港物業投資市場兩極分化 不良資產釋放策略性入市機遇

第一太平戴維斯最新發表的2026年8月投資市場報告指出，香港房地產市場於2026年第二季呈現明顯兩極化走勢。其中，住宅市場在內地買家持續支持下展現韌性，而商業物業則經歷新一輪的價格重估。 該行分析認為，隨着市場上接管物業及不良資產的供應增加，配合融資成本逐步回落，為資金充裕的機構、自用家及境外投資者提供了把握優質資產深度調整後入市的黃金機會。數據顯示，2026年上半年非住宅物業投資額按年急升120%，總計達223億港元，反映市場正由低迷氛圍轉向具選擇性的復甦階段。不過，投資者對資產質素、合理價格、有利融資條件以及穩定現金流的要求極為嚴謹。 在非住宅物業方面，單宗成交額逾5000萬港元的交易總額達到223億港元，其中寫字樓及酒店板塊分別佔投資額的67.6%及21.6%，是推動上半年投資增長的主要動力。商業物業價格持續調整，例如甲級寫字樓價格較2018年高位已下跌約49%，核心街舖價格亦較2013年高位回落約65%。部分接管物業的成交價甚至較原購入價或估值低出35%至56%，反映不良資產帶來的市場影響。然而，寫字樓投資活動已出現初步回穩跡象，主要集中於地段優越、質素較高且具長線自用或投資價值的核心資產。截至2026年第二季，整體甲級寫字樓空置率按季回落0.4個百分點至14.8%。 住宅市場需求則保持穩健。2026年上半年，內地買家在住宅市場的成交金額約達1071億港元，已約相當於2025年全年水平的75%。值得注意的是，成交價逾1億港元的超級豪宅錄得134宗交易，較去年同期顯著上升91%，當中內地買家佔69宗。 此外，酒店及學生宿舍市場的基本面表現相對良好。截至2026年5月，酒店平均房價已恢復至2018年高位的98%，第二季入住率亦達84%。同時，由於2024/25學年非本地學生人數較五年前增長97%至約9.2萬人，預計學生宿舍牀位缺口約7.2萬張，這為相關的改裝及投資需求提供了強勁支持。 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，香港市場並不缺乏資金，但現時的關鍵在於買家對價格及回報的要求更為嚴謹。他指出，隨着不良資產供應增加，短期內可能繼續為市場帶來價格壓力，但更充分的資產重估亦有助促成新一輪成交。湯卓軒預計，2026年下半年市場將維持選擇性復甦，境外投資監管所帶來的資金配置限制，以及由貸款機構推動的接管物業供應，將是影響市場表現的兩項重要因素。他強調，資金將優先流向定價合理、質素優良及具穩定現金流支持的資產。 第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光補充，上半年非住宅投資市場顯著反彈，反映用家、機構及境外資金已開始把握優質資產價格調整後的機遇。他特別提到，寫字樓及酒店最受市場關注，而具改裝潛力的酒店、服務式住宅及學生宿舍相關項目亦持續吸引長線資本。然而，袁志光亦提醒，市場復甦並非全面，投資者將繼續聚焦核心地段、優質物業及具明確資產增值空間的項目。