花旗上調港樓價預測至升12% 看好收租股 料零售及中環寫字樓領跑

大行花旗發表最新研究報告，儘管近期股市回調令市場對樓市前景有所憂慮，該行仍重申對本港樓市的正面看法。花旗報告更上調2026年本港樓價預測，由原先預期的升8%調高至升12%，主要由於可售單位數量處於四年低位。鑑於本港零售前景優於預期，以及住宅和中環寫字樓表現強勁，花旗預期下半年將偏好零售相關股份，其次為中環寫字樓及住宅板塊。 報告指出，今年以來本港樓價已累計上升10.6%。展望未來，花旗預計2027年樓價將進一步上升6%，儘管屆時仍較歷史高位低約11%。該行強調，樓市上升趨勢的結構性因素穩固，尤其受供應有限所支撐。 在零售板塊方面，花旗指出，本港首五個月的零售銷售額按年增長達11%，表現超出市場預期，同時街舖空置率亦處於兩年低位，為零售租金錶現提供有力支持。報告維持2026年零售現貨租金持平的預測，並注意到如太古廣場、置地廣場等主要購物中心租金已實現正增長。該行預期零售業將於2026年下半年引領市場增長，並點名推薦太古地產（1972）及領展（0823），同時建議投資者擇機佈局九置（1997）。 住宅市場方面，花旗觀察到7月上半月一手成交量按月下跌60%，二手登記量亦按月減少33%。該行認為，這些調整主要基於週期性因素，包括新盤推售步伐放緩、股市回調、潛在買家觀望中國離岸投資管制政策的明確執行情況、價格談判空間收窄以及季節性因素。然而，花旗強調，在2026年上半年創下歷史新高後，市場雖然有所調整，但住宅市場的結構性上升趨勢依然穩固。主要支撐來自有限的供應，預計2026/27財年每年落成量僅為1.5萬至1.6萬個單位；而2022至2026財年平均每年土地供應量僅為1.54萬個單位；加上可售單位數量為四年來最低水平，均印證了該行的觀點。報告相信，穩健的銷售表現和更高的利潤率將支持地產股的每股盈利和自由現金流，從而賦予開發商更大的投資能力和股東回報，並偏好新地（0016）。 至於寫字樓市場，中環甲級辦公室的空置率已降至三年來最低水平，這支持了花旗對2026年租金上升3%及資本價值上升2%的預測。該行注意到新供應物業的租賃情況表現強勁，例如恆地（0012）旗下的The Henderson出租率已達95%，而Central Yards則將採取穩健策略以把握租金上漲機遇。此外，長實（1113）旗下長江中心二期出租率已接近60%，預計到2026年底將達到約75%；新地旗下IGC項目亦進展迅速。