摩通料下半年樓價升幅顯著放緩 警示港股疲弱成最大下行風險

摩根大通發表最新研究報告，預期香港樓市將由「快牛」轉向「慢牛」格局。報告指出，市場對加息預期升温以及港股近期大幅回調，已促使大行重新評估樓市前景。除了資金外流及利息回升這兩項傳統上已被充分討論的隱憂外，摩通特別點出，港股持續疲弱已成為實際樓價最大的潛在下行風險。 報告詳細分析指，今年以來二手樓價累計升幅已達10.4%，較前期谷底反彈17.9%，已觸及該行此前預測的10%至15%升幅區間上限。因此，摩通預料今年下半年樓價增長將顯著放緩至5%以下。該行進一步解釋，歷史數據顯示，香港股市表現與本地樓價之間存在高度相關性，並通常伴隨三至六個月的滯後效應。不過，報告同時指出，本港樓市的其他基本面因素，例如庫存水平、租金增長趨勢以及人口結構等，目前仍保持穩健，因此整體上樓市的上漲週期預計仍會持續，但升勢將趨於平穩。 摩通留意到，近期港股走弱以及加息憂慮對樓市數據的影響尚未完全浮現。然而，就整體一手及二手物業成交量而言，5月份仍錄得按年滾動增長40%的強勁表現。儘管如此，過去一個月以來，部分高頻數據已開始顯現降温跡象。例如，新盤首日銷售率已由過往逾七成的高位，放緩至64%。該行分析指，這部分原因歸因於發展商近年更為重視利潤率而非銷售速度，故傾向採取進取定價策略，導致新盤平均定價較二手市場出現23%的溢價。此外，35個主要住宅區的二手成交量已連續兩周跌破60宗水平，部分亦可能受惡劣天氣影響。 然而，市場亦不乏支持樓市的信號。在15個住宅區的週末預約睇樓量指標方面，過去三週的表現卻更為強勁，顯示潛在買家對入市的興趣未減。儘管如此，在港股偏軟及加息預期籠罩下，買家態度已趨向觀望。摩通警告，倘若恆生指數長期處於疲弱狀態，樓價或將面臨更大的下行壓力。就選股策略而言，摩通在短期內將繼續採取穩健方針，傾向選擇長實集團（1113）及信和置業（0083）。至於新世界發展（0017）及恆基地產（0012），該行認為其表現可能跑輸大市。而新鴻基地產（0016）則建議逢低吸納，儘管其今年迄今股價已累升21%，遠跑贏同期恆生指數下跌約7%的表現，使其短期內或面臨獲利回吐壓力。