花旗報告揭內地樓市改革初見成效 新房二手成交量呈改善趨勢

中國政府於8月28日發布了《關於完善商品住房銷售制度的通知》等一系列重大政策，標誌著內地房地產市場制度迎來改革。此輪改革核心在於推進現房銷售並調整信貸機制，逐步告別沿用逾28年的預售模式。花旗發表最新報告指出，新政實施兩周以來，內地樓市短期內呈現改善跡象，新房及二手房銷售均有所增長。 數據顯示，截至政策推出兩周後，34個城市的整體新房成交量按年增長26%。據中國房地產指數系統(CREIS)統計，其中一線及二線城市表現尤為突出，按年升幅分別達47%及25%。自9月以來，內地每週新房平均成交量已從8月的約1.8萬套，上升至2萬至2.1萬套區間。 至於二手房市場，WIND數據亦顯示，18個城市的成交量自9月以來按年增長13%，每週平均成交量亦由2.35萬套增至2.48萬套。價格方面，年初至今，北京及上海的二手房價格呈現上漲，而深圳則保持穩定。 然而，土地市場的走勢則呈現分化。該行觀察到，在政策出爐後，雖然300個城市的平均土地溢價率由9%降至5%，顯示整體土地市場有所降温，但一線城市的熱度依然不減。上海、北京及深圳等一線城市的土地市場仍然活躍，儘管上海和深圳的競拍熱度稍見緩和。市場消息指，中國海外在上海、深圳和西安投地，而華潤置地則在北京增加土地儲備。 值得留意的是，部分城市如泉州及北京個別地塊延後了土地出讓。市場對位於核心城市黃金地段的小型地塊及低密度發展項目仍青睞有加，而其他地塊的需求則顯疲軟。 報告分析指，由於現房銷售模式對發展商的資金要求提高，預計發展商未來將更聚焦於不足10個的核心城市，並積極增加合資開發（JV）的參與度，以分散風險及滿足資金需求。在業務營運方面，部分銷售團隊面臨精簡，而工程建設團隊的重要性將隨之提升，因為抵押貸款流程現已與房屋完工驗收備案掛勾，強調了交付能力的重要性。部分實力雄厚的發展商為維持市場規模，仍活躍於土地市場，但大多數發展商選擇觀望，等待更低的土地價格出現。對於實力較弱的房企而言，面對這輪供給側改革，首要任務將是確保生存。