仲量聯行報告揭示澳門樓市挑戰：上半年不良資產攀升 商廈價格續受壓

仲量聯行近日發表《2026年澳門物業市場中期回顧》報告指出，儘管澳門博彩及旅遊業表現理想，惟其他行業缺乏增長動力，導致市場對住宅及商用物業的需求持續疲弱。今年上半年，澳門物業買賣交投呆滯，各類商用物業的資本值均錄得下跌。隨著市場上放售的不良資產數目增加，預計樓市調整期將會延續，但也因此為投資者提供了吸納優質物業的機會。 根據澳門博彩監察協調局的數據顯示，2026年第一季度澳門博彩業收益強勁，錄得35.4%的升幅。然而，第二季度受世界盃賽事影響，升幅有所收窄。綜合而言，上半年博彩業收益合共約1269億澳門元，按年上升6.8%。其中，貴賓市場收益約354.8億澳門元，按年增長15.2%，佔整體市場收益約28.0%。 旅遊業方面，澳門旅遊局數據顯示，2026年上半年訪澳旅客人數約2094.4萬人次，按年上升9.0%。統計暨普查局資料進一步指出，內地旅客數目持續增長，佔訪澳旅客總人數的73%，按年增加11.0%，當中個人遊旅客升幅更達13.6%。來自台灣地區的旅客亦錄得顯著升幅，按年上升24.7%至約57.59萬人次。截至2026年中，澳門酒店客房供應量為45016間，與去年底大致相若，酒店累計入住率達90.4%，住客平均留宿時間維持約1.7晚。 本地經濟方面，2026年上半年澳門就業情況保持平穩。澳門統計局數據顯示，總體失業率及總體收入中位數分別維持在1.9%及18000澳門元。外地僱員數目在2026年首季輕微回落，在澳工作的外地勞工人數約18.3179萬人，較去年底減少0.3%或1137人。值得留意的是，本地財富持續遞增，截至2026年5月底，本地居民存款約為8398億澳門元，較去年底上升2.5%。 仲量聯行澳門評估及諮詢部資深董事黃嘉良分析指，受限於本地購買力及缺乏剛性需求，澳門樓市在今年第二季的交投步伐已見放緩。展望下半年，預料市場將保持觀望態度，樓市發展持續平穩，但交投數目仍將處於低水平。銀行對商用物業的融資態度審慎，加上利率走向不明朗，持續抑制投資者的入市意欲。黃嘉良續稱，市場上在售的不良資產數目逐漸增加，其中不乏位於傳統商業核心區的優質物業。然而，投資者亦會考慮海外物業，因此澳門的物業必須具備非常吸引的競爭力，方能獲得投資者青睞。 住宅市場方面，澳門財政局數據顯示，截至2026年上半年共錄得2280宗住宅買賣成交，按年上升65.2%。預售樓花方面，僅錄得82個單位成交，按年下跌27.4%。市場銷售氣氛主要受惠於第一季度位於望廈及水塘區的信譽天匯項目帶動，該項目於上半年共售出193個住宅單位，期後其他樓盤亦相繼推出銷售計劃，令樓市成交一度回暖。然而，經過一輪交投活躍後，市場購買力已被消化，導致第二季住宅交投略顯淡靜，約217宗成交數據主要為明珠都滙及擎天半島等關聯交易。上半年共有4個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共提供138個住宅單位可供銷售，可供應住宅市場的建築面積約6893平方米，主要為澳門半島的中小型樓盤，其中規模較大的項目為半山壹號，提供約100個住宅單位。 儘管外地僱員數目輕微減少，但近年來在澳門就讀的外地學生人數持續增加，使澳門住宅物業租賃情況大致保持平穩。根據澳門教育及青年發展局資料，現時在澳門接受高等教育的外地學生約有51769人，較上學年上升9.7%，較三年前更增加51.5%，增幅顯著。根據仲量聯行澳門物業指數，2026年上半年高級住宅租值及中小型住宅租值較去年底持平。資產表現方面則輕微下跌，跌幅開始收窄靠穩。其中，高級住宅資產價格較去年底下跌0.4%，中小型住宅資產價格則按年下跌1.2%，投資回報率分別為2.3%及2.5%。 整體而言，澳門樓市在今年初曾受惠於低利率、印花税優惠和較寬鬆的按揭成數環境，以及租賃需求穩定和整體經濟環境改善等因素而出現「小陽春」。但鑑於本地居民對住宅物業的剛性需求有限，交投步伐在第二季已見放緩。展望下半年，通脹壓力升温及外圍經濟不穩或會拖累買家的入市意欲，預料下半年樓市將會繼續持平發展。