中原按揭：美聯儲息率按兵不動 王美鳳料年內仍有減息空間 港樓市受惠低息環境 銀行積極推按揭優惠

美國聯邦儲備局於最新議息會議後，宣佈維持聯邦基金利率於3.5釐至3.75釐不變，此決定符合市場普遍預期。受此影響，本地具指標性的匯豐銀行亦已公佈其最優惠利率（P）維持於5%不變，預料其他銀行將會陸續跟隨。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，當前中東地區的地緣衝突持續，為全球經濟增添不確定性，尤其可能對石油供應鏈造成影響，進而推升通脹壓力。然而，另一方面，美國勞動市場近期亦呈現出走弱趨勢。在兩股相互拉扯的力量作用下，聯儲局採取觀望態度，維持現有利率水平，亦符合市場預期。她強調，未來息率政策的走向，將尤其取決於美國經濟、就業及通脹數據的變化。 市場消息指出，美國聯儲局主席鮑威爾的任期將於今年5月屆滿，市場關注其繼任人選會否傾向推行寬鬆貨幣政策，以支持減息週期延續。普遍預期，美國經濟形勢在下半年將更需要進一步減息作支持，因此料美息於年內仍具下調空間。 針對香港市場，王美鳳表示，相信今年本地的最優惠利率（P）將維持於現有最低水平。儘管P按息料維持不變，但港元銀行同業拆息（HIBOR）將繼續受到美國減息週期延續的影響。預計隨著下半年美息持續下跌，港元拆息亦將延續回落走勢。她預期，本港以H按為主流的實際按揭息率，雖然會於封頂息水平3.25%維持一段時間，但由於拆息自去年第四季至今已累計回落逾1釐，這有助於銀行降低資金成本。在今年樓市回暖、銀行按揭業務態度轉趨積極之際，拆息回落將為銀行提供更多空間，增加按揭優惠以吸納客户。 王美鳳續指，本港P按息於去年10月底已重返加息前最低水平，標誌著減P週期告一段落。然而，基於美國未來可能進一步減息，本港銀行同業拆息持續回落。與樓按息率緊密相關的1個月拆息，已由去年10月平均的3.5%，顯著下降至今年2月份的2.48%，近日更徘徊於2.07%水平。這反映銀行資金成本持續下降，有利於銀行在樓按市場採取更積極的策略，並促使銀行推出更多按揭優惠，包括近月多家銀行相繼上調樓按現金回贈。 值得留意的是，3月亦有大型銀行陸續推出低息定按計劃，其定息率普遍為2.73%，較目前主流H按的封頂息3.25%低半釐。鑑於今年美國減息步伐或較為温和，H按息率預計會維持在現時3.25%水平一段時間，這將使定按計劃的吸引力顯著增加。 王美鳳進一步表示，儘管地緣政治形勢不穩，但本港吸引資金的力度卻有所增加，偏低的息率持續支持已重拾升軌的樓市繼續向好。按照現時市場主流的H按計劃（H+1.3%；封頂息P-1.75%，以P為5%計），若1個月拆息跌至低於1.95%，實際按揭息率便會跌穿封頂水平，進一步下降。 數據顯示，近期1個月拆息曾錄得2.02%的低位。港元流動性增加是拆息下跌的主要原因。然而，由於拆息與美息之間的息差已拉闊至逾1.5釐，港匯近期呈現弱勢，這反映套息交易活動可能有所增加。若港匯轉弱至觸及弱方兑換保證，金管局將需被動抽走港元流動性，屆時拆息或回升至2.5%或以上水平。此外，考慮到季結臨近等因素，稍後1個月拆息亦較大機會回升至2釐半左右。