領展中期派息按年跌5.9% 輝立黃瑋傑維持目標價41元

領展房產基金 (00823) 近日公佈截至2025年9月30日止中期業績，每基金單位派息1.2688港元，較2024年同期下跌5.9%。期內收益錄得70.23億港元，按年減少1.8%；可分派總額則下降5.6%至32.83億港元。 儘管中期派息有所減少，市場預期領展全年每基金單位派息約2.64港元，按年跌幅約3.1%。按現價計算，股息率接近7%，顯著高於美國十年期國債收益率及大部分港股藍籌股，對追求穩定被動收入的投資者而言仍具吸引力。此外，領展現價較其資產淨值（每基金單位61.19港元）錄得顯著折讓，市帳率（P/B）約0.6倍，處於歷史相對低位。截至2025年9月30日，其淨負債比率為22.5%。 展望未來，隨著美國及香港或進入降息週期，預期將有助進一步降低領展的融資成本，從而提升其可分派利潤。 在香港零售物業方面，領展持續優化商户組合，積極引入更多中國內地品牌進駐香港市場。同時，集團亦深耕穩步增長的教育行業（包括學習中心及興趣班）以及健身和家庭娛樂場所等領域。資產提升項目方面，領展於2025/2026財年上半年已完成鯉魚門廣場及TKO Spot的資產提升工程，分別投資5,900萬港元及2,100萬港元，預計將帶來14.5%及29.1%的投資回報率。此外，集團亦對香港物業組合進行多項小型提升工程，尤其著重重新配置選定區域，以優化佈局效率及提升樓層生產力。辦公大樓方面，儘管九龍東辦公大樓空置率偏高，領展透過合營企業擁有的海濱匯仍維持高達99.6%的租用率。位於安達臣道的社區商業資產「領達廣場」施工進展順利，該項目可建樓面面積達12,936平方米，預計於2026/2027財年如期完成，目前已展開預租活動。 領展在中國內地的物業組合涵蓋一線城市及周邊長三角、珠三角地區的六項零售、一項辦公大樓及五項物流資產。截至2025年9月30日，中國內地零售物業組合租用率維持穩定於95.9%。為應對內地零售物業組合面對的市場挑戰，領展已實施多項措施，包括重新調整北京中關村領展廣場的商户組合，並為領展企業廣場引入主要租户。廣州天河領展廣場及北京通州領展廣場的主要資產提升項目亦已完成，分別錄得10.7%和10%的投資回報率。此外，多個規模較小的項目亦已完成，包括重新配置領展中心城及廣州荔灣領展廣場的零售空間、翻新上海七寶領展廣場（4及5樓）以及提升北京中關村領展廣場地庫層區域，這些工程的平均投資回報率達9%。上海辦公大樓資產的租用率穩定於96%，五項物流物業組合的平均租用率則為96.6%。 海外市場方面，澳洲和新加坡的零售物業租用率分別維持在98.1%和99.8%的高水平。領展未來將專注探索在澳洲及新加坡零售物業組合的發展機遇，以進一步多元化其投資組合。 輝立證券及輝立資本管理董事黃瑋傑分析指，在現有市場條件下，領展股價具備上升潛力。他建議領展（00823）買入價為37.50港元，目標價訂於41.00港元，止蝕價則設於36.00港元。