香港商業地產面臨挑戰，摩根大通預測租金調整持續負增長

近期摩根大通發佈的一份報告，揭示了香港商業房地產市場的挑戰。根據仲量聯行公佈的初步數據，2025年第三季度，香港寫字樓租金按季下降0.8%，跌幅相較之前有所收窄。然而，由於資本化率的擴張，資本價值的跌幅卻在擴大。摩根大通預計，2025年第四季度和2026年，辦公大樓租金的調整率將繼續為負。

在辦公室市場供應過剩的背景下，摩根大通指出，若港島壹號中心的部分樓層出售成真，其資本化率估計在3.0%左右，可能會對穩定市場資本化率有所幫助。這一數據與香港整體市場較低的P/E比率相符，目前平均在10-12倍，反映出市場對未來的謹慎態度。

零售物業方面，租金的按季降幅擴大至3.3%，這與業主普遍預期的2025年下半年租金調整將出現低單位數至中單位數的負增長相符。儘管如此，摩根大通認為，由於零售額近期有穩定跡象，租金可能會在2026年開始趨於穩定。

在香港商業地產投資方面，摩根大通推薦太古地產(01972)和恆隆地產(00101)，這兩家公司在中國的零售業務表現有所改善，且具有較高的股息確定性。這與近期市場上地緣政治緊張局勢和利率調整帶來的波動性形成對比。其次是九龍倉置業(01997)和領展房產基金(00823)，這些企業在經濟不確定性中展現出較為穩健的財務表現。

整體而言，香港商業地產市場在全球經濟不確定性和本地供應過剩問題的雙重壓力下，預計短期內仍將面對挑戰。然而，隨著市場調整和資本化率的穩定，未來或有改善的空間。