香港二手住宅市場臨約登記趨增 業界指為防「空中釘」與搶購風險

近年香港二手住宅物業市場出現新趨勢，買賣雙方將臨時買賣合約（臨約）呈交田土廳登記的情況日益普遍。有業界人士指出，此舉主要目的為防範市場上所謂的「空中釘」問題，即物業貸款暫緩登記的風險，以及避免其他買家「插隊」競購，確保交易順利進行。 高葉律師行房地產部主管合夥人朱寶瓊律師在接受訪問時表示，近年二手物業買賣不時遇到原業主已進行二按、三按的情況，而賣方與財務機構協議暫緩在田土廳登記這些抵押權，形成「空中釘」，對買家構成潛在風險。加上交易過程中不時有其他買家「程咬金」式加入競購，導致原有買家未能成功購得心儀單位。朱寶瓊律師指出，在此背景下，買家往往在法律顧問建議下或自行選擇以臨約登記，以鎖定購買物業的優先權，此乃重要的風險管理措施。 此外，市場觀察顯示，買方對訂金託管條款的重視程度較以往顯著提高，不再單純依賴物業代理所制訂的臨約。買家普遍要求訂金必須託管，並僅在所有交易條款達成後方可放款。不少個案中，買方甚至要求在臨約中「加紙」，補充或增加額外交易條款，以更全面保障自身權益。 朱寶瓊律師亦留意到，在買賣雙方正式簽署買賣協議前，律師介入處理的工作量較前增加。這包括進行更徹底的查冊，確保物業權屬清晰，並且由制訂及簽署臨約、支付訂金直至交易完成，律師都會全程跟進。這些舉措旨在防止遇到「空中釘」、物業被財務公司多重按揭，甚至涉及利用信用卡貸款買樓等複雜情況。 與此同時，隨着發展局修訂《土地業權條例》（第585章）的《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》已獲三讀通過，未來的業權登記將改為「跟冊不跟契」。朱寶瓊律師表示，業界對於新例仍有許多細節需進行協調。然而，由於新例首階段僅影響生效後的新土地，預料目前對住宅買賣市場的短期影響不大。 長遠而言，朱寶瓊律師預期新例將有助於改善逆權侵佔情況，因為新例有助於更清晰地跟進業權，有望提升交易效率，甚至有助簡化業權登記工作，從而加快按揭貸款程序。至於原有舊例運作的土地，則暫時仍需按現行制度逐個業權跟進。