瑞銀財管報告料香港樓價兩年內續升 寫字樓租金看漲 金融博彩板塊前景亮麗

據瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎發表的最新報告指出，該行對香港的經濟前景持樂觀態度，預期未來兩年香港樓價將進一步攀升。此上升動力主要源於內地人才及學生的持續流入，以及住宅供應庫存的減少。 報告分析，儘管潛在買家維持審慎態度，住宅租金已呈現走強趨勢。瑞銀財管進一步預計，2026年潛在的利率下調，將有望刺激更多終端用户需求入市。該行認為，目前的市場估值尚未完全反映供需平衡以及價格和成交量的穩定復甦勢頭。 寫字樓市場方面，經歷多年的調整後，供需關係正逐步趨於穩定，其中尤以中環區的復甦勢頭最為顯著。據統計，中環甲級辦公室的空置率已輕微下降至約11%。瑞銀財管預測，在資本市場回暖及新增供應減少的支撐下，2026年整體寫字樓租金有望實現3%至5%的升幅。儘管整體空置率因有新供應推出而仍處高位，但鑑於這些新增供應主要集中在少數發展商手中，料可降低市場上激烈的租賃競爭。 零售銷售額已趨於穩定。瑞銀財管預計，在訪港旅客數目增加和本地居民可支配支出增長的雙重推動下，2026年零售銷售額將錄得低至中單位數的增長。分析認為，美元及港元的相對走弱，預期將進一步提振旅客的消費意欲。然而，零售租金的表現預期將呈現不平衡的局面：以旅客為主要客羣的黃金地段購物中心表現將較為出色，而社區零售則面臨來自電子商務普及及跨境消費外流的短期壓力，這意味著社區購物中心的租金復甦速度將相對緩慢。值得留意的是，香港消費服務業的價格差距問題依然是一個結構性挑戰，這在中期內可能會限制本地消費的全面復甦。 香港股市持續受惠於其作為內地創新企業（包括獨角獸企業及已成熟的A股上市公司）流動性避風港的獨特地位。報告指出，透過滬港通和深港通機制，內地存款的南向資金流入以及保險產品的踴躍配置，將為香港高收益板塊的發展提供堅實支撐，特別是博彩及金融等熱門行業。投資者對高收益產業的青睞，源於其穩健的獲利能力、強勁的現金流以及良好的股東回報記錄，這在全球經濟波動的環境下尤為吸引。 金融業在此背景下表現尤為突出，因政府政策持續鞏固香港作為流動性港灣的地位，這得益於其活躍的資本市場、穩定的監管環境，以及不斷強化的市場互聯互通與金融基礎設施建設。此外，澳門博彩業亦是瑞銀財管持續關注的焦點，受惠於大灣區政府致力提升娛樂、旅遊及會展服務，預期將持續帶動旅客流量。展望未來，市場普遍預期的降息環境有望利好收益導向型板塊，而這些板塊固有的穩健獲利能力，亦能在不確定的地緣政治局勢下提供下行保護。