北京加強商品房銷售規管 新供地項目預售須主體封頂 優先推現房銷售

北京住房和城鄉建設委員會等四部門近日聯合發布《關於進一步完善商品住房銷售制度的意見》（下稱《意見》），旨在進一步規範當地房地產市場銷售秩序。新規明確，自今年8月28日起新供地的商品住房項目，申請預售須單體建築完成主體結構封頂，並優先選擇現房銷售模式。市場普遍預期，此舉將對發展商的資金周轉及項目開發模式帶來重要影響。 根據《意見》新規，凡於8月28日後發布國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，若申請預售許可，須確保單體建築已完成主體結構封頂，並須出具由建設、勘察、設計、施工、監理等單位簽署並蓋章的《主體結構分部工程驗收記錄》，以確保工程質量及安全性。為保障購房者權益及預售資金安全，《意見》亦明確項目預售資金將實行全額、全過程監管，直至項目聯合驗收合格後方可解除監管。 在推動現房銷售方面，《意見》強調，自8月28日起新供地的商品住房項目，將優先選擇現房銷售模式。發展商須在取得房屋首次登記後，編制銷售方案並向所在區住建（房管）部門備案。實行現房銷售的項目，發展商可在取得施工許可證後與購房人簽訂定金合同，惟定金一般不得超過總房價款的1%。若發展商未能按期交樓，購房人有權按約定解除定金合同。 《意見》亦對土地出讓價款及信貸管理範疇作出具體調整。土地供應方面，凡是8月28日後發布出讓公告的商品住宅用地，其出讓價款可分期繳納。首付款須在出讓合同簽訂之日起30個自然日內繳納，比例不低於總價款的50%，餘款可延長至合同簽訂後兩年內繳清，並且不計利息。此措施料為發展商提供更靈活的資金安排。信貸管理方面，8月28日後取得預售許可證的項目，個人住房按揭貸款須待項目竣工備案後方可發放，而貸款資金將採受託支付方式至預售資金監管賬户。同時，8月28日後簽訂開發貸合同的項目將推行主辦銀行制度，開發貸款、項目自有資金及現房銷售資金等，均須全部納入主辦銀行資金賬户統一管理。當局亦提出，將加大對現房銷售項目，以及具備安全、舒適、綠色、智慧特點的「好房子」項目的開發貸款支持力度，並按項目建設進度分批發放相關貸款。 值得關注的是，對於過渡期的「在途項目」，《意見》亦設有詳盡的分類處理機制。具體而言，凡於8月28日或以前已取得建設工程規劃許可證，但尚未辦理預售許可的項目，可按原有政策執行。至於已取得土地使用權但尚未取得規劃許可的項目，則原則上須按新規執行。不過，若經各區政府評估後，能確保項目按時建成交付，並獲市級部門備案，該類項目可在2027年底前，仍按原有條件申請預售。惟其預售資金必須全部進入市住房資金管理中心監管賬户，且重點監管額度須覆蓋全部剩餘工程建設費用及紅線外市政工程費用。此外，對於8月28日或以前已取得國有建設用地使用權的房地產歷史遺留問題項目，經各區政府評估風險後，亦可按在途項目相關規定執行。 《意見》同時提出優化土地供應佈局，鼓勵圍繞軌道交通站點加大供地力度，並支持帶規劃方案出讓以及「拿地即開工」模式，旨在提升土地利用效率及促進城市高質量發展。