瑞銀：港鐵「北環線」總開支或達1110億 投資者關注資金籌措壓力 籲「沽售」

瑞銀發表最新研究報告指出，港鐵公司(00066)近期與香港特區政府簽署了「北環線」第二期工程專案協議。該行估計，若將「北環線」第一期與第二期工程合併計算，總資本開支預計將達到1110億港元。面對如此龐大的開支，瑞銀認為投資者或開始關注港鐵公司將如何籌措資金。 報告詳述，「北環線」兩期工程以2025年7月的價格水平估算，總資本開支原預計約為900億港元。然而，鑑於港鐵公司已將第一期工程的資本開支上調25%，從2025年7月價格水平下的310億港元，調整至2026年上半年的390億港元。經此調整，瑞銀預期整個「北環線」專案的總資本開支，以2026年上半年價格水平計算，可能達到1110億港元，與該行先前預測的1060億港元基本吻合。 根據專案協議，香港特區政府將批出8幅土地予港鐵公司，總佔地面積達46公頃。若以5倍地積比率計算，這些土地可提供約2500萬平方呎的總建築面積。瑞銀指出，在現行的「鐵路+物業」發展模式下，港鐵公司需向政府支付土地補地價，金額將依據地塊在鐵路落成後的完全市場價值釐定。是次第二期工程扣減後的補地價款項高達864.43億港元，摺合每平方呎約3500港元，較第一期工程的每平方呎3000港元有所上升。 值得留意的是，每平方呎3500港元的補地價，仍高於近期古洞及洪水橋地區農地轉換的成本，後者約為每平方呎1200至1500港元。瑞銀預期，由於缺乏農地儲備，內地發展商可能會對取得「北部都會區」內的這些地塊表現出濃厚興趣。這些獲批土地的總建築面積，更相當於發展商在2025年至2026年迄今所取得土地總建築面積的約4倍，顯示其龐大規模。 該行預計，港鐵公司或將自2028年起逐步處置這些地塊。若假設開發週期為6年，相關項目可望在2034年「北環線」開通前後完工。瑞銀估計，市場對是次消息的股價反應將基本持平。 不過，總體而言，瑞銀對港鐵公司前景持謹慎態度，原因包括：i) 在加息週期內，公司槓桿率存在上升可能；ii) 土地招標帶來的現金流回籠或將進一步推遲。該行分析，鑑於「北部都會區」土地供應充裕，開發商為降低開發風險，可能會更傾向於採用「利潤分成」模式來支付地價，而非一次性支付高昂補地價款。 基於上述考慮，瑞銀維持對港鐵公司的「沽售」投資評級，並將目標價定為25港元，此估值是基於其每股淨資產價值(NAV)35.8港元給予30%的折讓。