第一太平戴維斯：香港零售市場復甦基礎仍窄 民生區商場面臨結構性挑戰

據第一太平戴維斯最新發表的《香港零售租賃市場報告》指出，2026年第二季本港零售市場持續改善，總銷貨價值按年增長7.1%，其中網上零售銷售更錄得25.3%的顯著升幅。然而，分析認為零售業的復甦基礎仍較為狹窄，消費增長主要集中於珠寶鐘錶、耐用消費品等非必需類別。 受惠於旅客迴流、奢侈品消費需求旺盛、旗艦店積極擴張以及體驗式業態的興起，核心商業區的街舖租金在首季反彈後於第二季保持平穩。相反，民生區商場則持續面臨壓力，其租金及收入質素受居民北上消費、網購替代效應及日常消費疲弱等多重因素影響。市場已逐步進入一個以資產質素及租户組合為主導的結構性修復階段。 細分數據顯示，四個核心零售區的核心街舖租金於2026年第二季按季持平，反映市場正在消化首季的升幅，尚未進入新一輪快速上升週期。與此同時，主要購物中心整體租金按季下跌1.8%，其中新界區跌幅最大，按季下跌2.7%；九龍及港島區則分別下跌2.0%及0.5%。 消費模式的復甦亦呈現不平均現象。期內，珠寶、鐘錶及名貴禮物銷售按年上升22.1%，耐用消費品銷售亦增長13.8%。然而，超市銷售僅按年微升0.9%，部分新鮮食品類別甚至錄得持平或跌幅，反映市民的日常消費需求依然疲弱。 民生區商場正面臨嚴峻的結構性挑戰。市場估計，居民北上消費每年涉及約557億港元，加上2026年初每月平均約有1,040萬人次香港居民離境，持續分流本地商場的客源及消費力。即使部分商場能維持高出租率，續租租金及每平方呎租金收入仍承受下調壓力。此外，由2026年起及其後，市場預計將有約800萬平方呎的新零售樓面供應投入營運，主要集中於新發展區及民生區，這將進一步加劇市場競爭。未來項目不僅需要招攬租户，更需建立鮮明定位、優化租户組合及吸引消費者專程到訪。 第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，香港零售市場正逐步改善，但現階段仍屬於以資產質素主導的結構性修復，而非全面反彈。核心地段受惠於旅客迴流、奢侈品消費及體驗式零售需求，租金率先企穩。然而，民生區商場仍需面對消費外流、網購替代及新增供應所帶來的競爭。他認為，業主未來必須更著重項目定位、客源覆蓋及消費轉化能力，方能維持租金收入的可持續性。 第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴亦指出，零售租賃需求已有改善，市場可見內地品牌、運動娛樂、健康生活、輕餐飲及沉浸式體驗等新需求持續湧現。他強調，租户選址將更為審慎，品牌會更重視商場能否帶來實際客流及銷售轉化。對於業主而言，靈活引入快閃店、生活時尚餐飲、寵物友善及具互動性的體驗業態，並因應社區消費模式調整租户組合，將是提升項目競爭力的關鍵所在。