世邦魏理仕料本港寫字樓租金承壓 零售物業見復甦勢頭 專業投資者聚焦教育板塊

世邦魏理仕發表最新市場預測，該行預期本港寫字樓租金於2026年全年將錄得輕微跌幅，而零售物業租金則有望跑贏大市，豪宅價格亦料趨向穩定。該行同時留意到，專業投資者正逐步回歸市場，並對教育相關物業板塊展現濃厚興趣。 根據世邦魏理仕香港研究部執行董事兼主管陳錦平的分析，預計2026年全年寫字樓空置率將達16.7%，租金變化介乎下跌1%至3%之間。相較之下，零售物業市場表現較佳，預計空置率為5.3%，租金料上升5%至7%。至於工業及物流物業，空置率預計為12.7%，租金則或下跌3%至5%。 豪宅市場方面，世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩預測，豪宅價格於2026年料錄得0%至5%的升幅。儘管《財政預算案》公佈上調逾一億港元住宅的印花税，市場分析普遍認為，此舉對整體豪宅市場影響有限，但短期內成交量，尤其是一手市場，或會出現輕微回落。 宏觀經濟環境亦對物業市場構成影響。美國聯邦基金利率於今年首季維持不變，市場對年內是否進一步減息仍存不確定性。然而，香港銀行同業拆息（HIBOR）見回落，其中1個月香港銀行同業拆息由去年底的3.08%降至今年3月底的2.28%，這有助紓緩部分香港商業物業所面臨的負息差壓力。 投資市場方面，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷指出，市場已出現專業投資者逐步回歸的跡象。若此趨勢持續，未來投資成交量有望進一步上升。除了本地自用買家及長線投資者對大幅折讓資產抱持機會型需求外，包括部分房地產基金在內的專業投資者，亦持續關注教育板塊的增長機會。 甄浚岷續指，市場對可轉作學生宿舍的酒店及住宅項目，以及其他可合法用作教育用途的商業設施的興趣日益增加，預料此趨勢將於年內持續。他透露，近期的五大酒店成交，皆為酒店改裝學生宿舍所致。除了買賣之外，學生宿舍市場亦出現「大包租」（Master Lease）的模式，即由商户承租整棟物業再分租，預計這類租賃趨勢亦將於2026年持續發展。 回顧近期表現，世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示，今年首季整體零售租金按季上升1.6%，為自2018年第三季以來最強勁的升幅，主要由中環（按季上升5.9%）及大尖沙咀（按季上升0.9%）等核心區帶動。值得留意的是，本季市場未有新供應，加上正淨吸納量，令整體空置率按季下降0.4個百分點至16.8%，為自2015年第二季以來最大跌幅，反映零售物業市場正逐步復甦。