龍湖集團(00960)穩步降低負債 核心盈利料2027年轉正 下半年續拓商場業務

龍湖集團(00960)管理層近期就集團財務狀況、盈利前景及多元業務發展策略作出闡述。公司強調在嚴峻的市場環境下，致力於優化債務結構、降低融資成本，並預期核心盈利能力有望於2027年重拾增長軌道。同時，集團亦積極拓展其營運及服務航道，以期為未來業績提供穩定支撐。 據執行董事兼地產開發航道總經理張旭忠披露，龍湖集團自年初至今已償還47億元人民幣(下同)債券。目前集團層面尚有兩筆主要債券待償還，分別為今年9月到期的13億元境外銀行貸款，以及年底到期的12億元中債增進債務，公司已為此做好妥善安排。展望未來，集團於2027年有60億元債務到期，2028年為66億元，2029年為38億元，2032年則有12億元。 張旭忠表示，集團債務總額正穩步下降，預計年底負債餘額將維持在1400億元左右。融資結構持續優化，其中銀行債務佔比已超過90%並不斷提升。經營性物業貸及長租貸款合計超過1000億元。外幣負債餘額約147億元，佔比約10%；一年內到期的短期債務約150億元出頭，佔總債務約10%。現金短債覆蓋倍數約1.57倍，若剔除預售監管資金，覆蓋倍數約為1倍。集團融資成本於上半年降至3.36%，較去年同期的3.51%下降逾10個基點。公司承諾將堅定維持信用，確保銀行貸款不預期、不展期，公開債券不違約。未來策略將聚焦於提升核心資產價值、發掘估值空間，並透過增加長期貸款以優化債務結構，同時嚴格控制短期及外幣債務比例。 就核心利潤表現，執行董事兼首席財務官趙軼指出，集團利潤低點預計仍集中於2025年至2026年，並有望自2027年起恢復增長。他解釋，今年核心利潤面臨壓力主要由於業務開發利潤的結算節奏，上半年結算量偏低，而下半年結算量偏高，加上整體銷售價格承壓，存量項目的毛利率仍受挑戰。然而，隨著集團積極去庫存，待結算的存量項目將逐步減少，預計到2027年，開發項目對集團整體業務的拖累將大幅降低，集團利潤有望顯著回升並轉正。至2028年及以後，伴隨存量項目出清以及營運和服務航道利潤的增長，集團業績將實現穩步提升。 董事會主席兼首席執行官陳序平闡述了龍湖C2至C5航道未來三年的發展藍圖。C2商業航道計劃每年新開業近10座商場，預計2026年至2028年年複合增長率約10%，至2028年收入規模將達15億元，有望成為集團重要的收入及利潤來源。C3資產管理航道主要針對長租公寓等虧損資產項目進行清理、騰退，並補充增加養老等高潛力項目，目標將航道收入穩定在全年30億元的規模，利潤亦將有序增長。C4智慧服務航道則透過外拓項目及退出部分收費水平過低的項目來優化結構，上半年錄得70個項目退出，同時新增逾100個高質量項目。未來三年，該航道預計每年年化收入增長目標為5%，預計至2028年收入規模將達到140億元。至於C5智慧營造航道，上半年待建項目銷售已突破100億元，預計2026年至2028年外部業務收入目標為年化增長20%，至2028年料可達20億元。綜合來看，集團預計到2028年，四大營運及服務航道總收入將達到340億元，毛利率可望維持在50%以上。 面對房地產市場的持續承壓，張旭忠表示，公司將繼續聚焦存量去化及高質量回款，上半年在一二線城市簽約佔比高達89%。截至6月底，集團可售貨值超過1800億元，其中一二線城市項目佔比約七成。商業投資航道總經理包偉補充指，下半年公司計劃新開業6個商場，分別位於杭州、成都、長沙及昆明等地。在新項目的投入方面，龍湖計劃每年新開業約5座重資產項目，與過去三年的籌備節奏保持一致。 談及內地房地產市場的整體走向，張旭忠認為，行業真正觸底需觀察四大信號：即新房與二手房成交量、成交價格、供需與庫存去化週期，以及市場信心。他坦言，目前這些因素僅部分成立，因此房地產行業全面企穩仍需時日。