美銀率先下調明年香港樓價升幅預測 料僅持平至升5%

美國銀行（美銀）發表報告，率先下調明年香港樓價升幅預測，並相應削減本地地產股的目標價。該行將明年香港樓價的按年升幅預期，由原先的5%調整至持平至上升5%。受近期美國息口前景不明朗及整體市場氣氛影響，美銀同時調低地產股目標價平均9%。然而，該行對中環寫字樓租金前景則更趨樂觀，調高明年租金預測至5%至10%。 美銀指出，近期市場對美國息率走向的憂慮加劇，拖累早前香港地產股表現，促使該行重新審視對本地樓市的看法。報告提到，雖然資本市場普遍預期美國將加息一至兩次，此情景料不足以觸發香港樓價大幅調整，但若加息步伐較預期進取，則可能為樓市帶來潛在風險。此外，內地加強打擊違法跨境投資，加上近期港股整體偏淡，亦是美銀調整預測的考量因素。該行預期今年下半年樓價僅會温和上升，銷售動力將有所放緩。 美銀因應地產發展商的淨資產值輕微調整，將相關股份目標價平均下調9%。該行認為，美國息口前景偏向「鷹派」，將影響一手樓買家的入市情緒。不過，報告同時指出，預期明年租賃市場將錄得上升，加上新供應量處於較低水平，以及香港相對有利的投資及税務機制吸引更多內地專才來港，這些因素將共同支持一般住宅市場的需求。 美銀續指，温和的美國息口上升對地產發展股影響有限，並看好多隻個別股份。其中包括將恢復回購單位的領展（0823），受惠於寫字樓租金上升的置地控股（星：H78），以及手持淨現金的長江實業（1113）及信和置業（0083）。與此同時，該行維持對仍有債務槓桿的新世界發展（0017）及高資本開支的港鐵（0066）「差於大市」的評級。 從估值角度看，撇除新世界發展，香港地產發展股的股價相對於資產淨值折讓約54%，與歷史平均水平一致，股息率約4.6釐。至於收租股，其股價相對於資產淨值折讓約58%，較歷史平均水平為大，股息率約5.8釐。 在商業物業方面，美銀預期當局給予基金經理，特別是對衝基金的税務優惠措施，將有助於推動空置率較低的中環寫字樓，例如國際金融中心的表現向好。分析認為，這種正面效應將溢出至持有優質租賃物業的置地及太古地產（1972）旗下太古廣場等項目。該行已將今年中環寫字樓租金升幅預測，由原先的5%調高至5%至10%。 至於零售商舖市場，美銀報告指出，人民幣今年以來的升值有望維持內地旅客訪港的需求。然而，強美元則可能影響香港對東南亞旅客的吸引力。本地股市表現轉弱，亦可能削弱財富效應。不過，該行預期環球科技股的強勢有助抵消部分市場下行風險。此外，從領展旗下商場及超市的表現可見，一般大眾化消費市場仍然保持平穩。