樓市展望｜上半年交投價量齊升創佳績 業界料下半年高位整固樓價仍看漲

香港樓市上半年表現勢如破竹，在低息環境、股市向好以及累積購買力釋放等多重利好因素帶動下，無論新盤或二手市場均呈現價量齊升的局面，整體買賣登記量創下近10個「半年度」新高，其中一手成交金額更攀至歷史同期新高水平。展望下半年，市場普遍預期在整體經濟基調穩健及資金充裕下，樓價升勢可望延續，惟在高基數效應下，交投量或會在高位略為回穩。 回顧上半年住宅市場表現，多間地產代理行數據顯示交投暢旺。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，今年上半年一手成交錄得12,457宗，成交金額達1,505.2億元，按半年分別上升10.8%及16.2%，宗數創下2004年上半年以來22年新高，而金額更超越2019年上半年水平，寫下半年度歷史新高紀錄。二手方面亦見活躍，期內錄得26,813宗成交及2,122.4億元，按半年升幅達25.5%及34.1%，宗數及金額俱創五年新高。樓價指數同步上揚，中原城市領先指數(CCL)上半年錄得約10%增長，美聯樓價指數亦有近一成升幅。 美聯集團行政總裁兼美聯物業執行董事馬泰陽亦表示，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處數據，上半年整體物業註冊量共錄得49,955宗，較去年下半年上升約13.9%，創五年新高；註冊金額約4,103億元，按半年增加約21.7%，創四年半新高。 展望下半年，業界普遍對樓價走勢持樂觀態度。利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期，下半年整體樓價將繼續看升，中小型住宅樓價料漲5%至8%，豪宅樓價亦看升6%；全年計兩者預期分別錄達16%及11%的升幅。中原地產陳永傑亦對全年樓價維持審慎樂觀，預期全年可升約兩成。萊坊大中華區估價執行董事及諮詢部主管方耀明預計，今年一般住宅樓價升幅約8%至10%，豪宅樓價則上升5%至8%。市場資金充裕，加上本港經濟基調向好，專才與高才計劃持續帶動人口增長及住屋需求，以及港股IPO市場潛在的財富效應，均為樓價提供有力支持。 然而，在交投量方面，市場預期下半年或出現高位整固。多位代理指出，由於上半年市場已消化大量盤源，發展商庫存顯著減少，加上二手業主開始惜售，在買賣雙方「求價多於求量」的拉鋸下，下半年交投量在高基數下將會稍微放緩。利嘉閣陳海潮預計，下半年一手及二手私宅登記量分別為1萬宗及2.2萬宗，合共3.2萬宗。香港置業研究部董事王品弟則預期，下半年一手成交約11,500宗，與上半年相若；二手成交則預料達2.7萬宗，較上半年減少約一成，但仍較去年下半年有所增長。儘管下半年交投料趨穩，但結合上半年強勁表現，全年一手登記量仍有望達2.2萬宗，有望創22年新高，二手則預計達4.66萬宗，創近五年最多。 投資者關注的息口走勢，業界認為對本港樓市影響有限。美聯集團馬泰陽補充，儘管市場對美國加息預期有所升温，惟參考過去數年美國息口先升後回落的走勢，本港銀行息率呈現「加慢減快」的節奏。因此即使美國有機會於下半年加息，只要步伐温和，相信本港銀行未必會即時跟隨向上。加上目前市場資金仍然充裕，將繼續為樓市帶來實質支持。香港置業王品弟亦提到，本港樓市基調依然穩健，主要受惠於強勁剛性需求、供應壓力紓緩、租金持續破頂、人才持續湧入，以及獲利比率回升提振市場信心。 至於工商舖市場，亦獲得正面展望。中原(工商舖)預期，下半年金融、教育及創科等行業的用家將持續趁低吸納優質物業作自用，而本港作為資金避風港的優勢，將會帶動商廈租務市場表現向好。舖位方面，隨著盛事經濟的助力，訪港旅客數字遞增，核心消費區舖位表現料率先起動，租買表現穩步向好。萊坊指出，受惠於企業持續追求優質物業的取向，預計全年港島區整體甲級寫字樓租金將錄得約1%至5%的增幅，其中中環區預計將跑贏大市，錄得約8%至12%的強勁升幅。核心零售舖租預料上升5%至10%。美聯集團馬泰陽預期，下半年工商舖註冊量將維持約2,500宗水平，三大板塊交投走勢大致平穩。