晨星維持新世界發展(00017)公允估值 預期銷售與租金收入支撐利潤率回升

晨星發表最新報告，重申對新世界發展(00017)每股6.60港元的公允價值估計。該行指出，儘管維持對新世界發展業務缺乏經濟護城河的看法，但其強勁的物業銷售表現及定價策略，有望支撐利潤率回升。報告認為，經歷近期市場拋售潮後，新世界發展的估值已處於合理水平，並因應2026財年物業銷售表現預期更為強勁而作出輕微調整。 報告詳細提及，新世界發展在香港的物業銷售表現保持穩健。其中，位於大圍的旗艦住宅項目「柏傲莊」已錄得59億港元的已簽約銷售額。同時，其西營盤豪宅項目「滶藴」則在2026年5月前持續吸引大量買家關注，顯示高端市場需求依然活躍。晨星分析，集團有效利用香港有利的地產市場環境來刺激物業銷售，並逐步調高售價，此舉預示著長期利潤率有望回升。 基於上述分析，晨星維持對新世界發展週期中段35%營業利潤率的預測，該數字顯著高於2025財年錄得的21.3%。這反映分析師對集團透過銷售策略優化盈利能力的信心。 在經常性收益方面，報告特別提到新世界發展旗下旗艦商場K11 Musea的營運情況。該商場正對其30%的樓面面積進行升級工程。晨星預期，租户組合的升級，包括Louis Vuitton、Balenciaga及Prada等國際知名品牌的全新店鋪進駐，將進一步鞏固其經常性收益。目前，K11 Musea維持98%的健康出租率，並受惠於假期期間強勁的遊客消費，為租金收入增長提供堅實支持。 至於財務狀況，報告指出，預期新世界發展的淨負債比率在2026年6月仍將維持在約60%的水平。然而，集團透過出售長沙灣寫字樓單位，已部分緩解了還債壓力。市場消息指，為進一步優化資產負債表，晨星預期新世界發展將加速處置非核心資產，當中包括可能出售部分香港酒店的50%股權，以提升財務靈活性。