瑞銀下調恆隆地產(00101)目標價逾27%至7元 維持「中性」評級

瑞銀發表報告指出，鑒於對市場環境及公司業務展望的最新評估，決定顯著下調恆隆地產(00101)的目標價。該行將恆隆地產的目標價由原先的9.6港元下調27.1%至7港元，同時維持其「中性」投資評級。 報告解釋，是次調整主要基於多項因素。首先，該行更新了對上海商業用地更新政策的分析，並對2026年第三季奢侈品零售趨勢進行了最新的管道調查，這些均對公司的未來盈利能力構成影響。受上述因素影響，瑞銀將恆隆地產的淨資產估值(NAV)下調26%，並同步將其2026年至2028年度的盈利預測調低6%至13%。 在股息政策方面，瑞銀的現金流分析顯示，恆隆地產未來的股息增長空間預計將會有限。該行預期，在不計資本開支的情況下，恆隆地產於2027年至2028年度的派息比率，將可能超過其租賃業務經營現金流的90%，這對重視穩定股息的投資者而言，無疑是市場關注焦點之一。 針對近期公佈的上海商業用地更新政策，瑞銀認為這是首次出現的詳細架構。該行預計，恆隆地產或需為旗下兩家位於上海的購物中心延長20年租約支付土地更新溢價，金額估計達28億元人民幣。這筆溢價若攤分，每年約為1.4億元人民幣，相當於瑞銀對恆隆地產2027年股息預測的6%。 該行進一步分析指，在一線城市，剩餘土地使用年限少於20年的商業不動產，其淨營業收入(NOI)資本化率已超過7%。考慮到中國REITs的隱含資本化率，並針對恆隆地產在中國大陸持有的11處商業物業的土地使用年限進行調整後，瑞銀最終將其淨資產值預測下調了26%。