大摩看好本港樓市前景 料今年住宅樓價升12% 商廈零售租金同步復蘇

國際大行摩根士丹利對香港樓市前景轉趨樂觀，近日再度上調今年本港住宅樓價升幅預測，由原先估計的10%進一步調高至12%。該行同時預期，明年住宅樓價有望再錄得5%的升幅。據市場數據顯示，本港樓價自年初至今已累積上升7.7%，反映市場氣氛持續回暖。 摩根士丹利分析指出，多項因素共同支持本港住宅市場的建設性展望。其中包括強勁的物業銷售表現、新推出單位平均售價的穩步上揚、市場存貨水平持續下降，以及土地供應趨於緊張。此外，來自中東及內地資金和人才的持續流入，亦為香港樓市提供有利支撐。該行預期，在新盤市場供需動態改善下，住宅樓價已進入上升週期。 受住宅市場強勁反彈帶動，摩根士丹利亦看好寫字樓及零售租金的復蘇前景，並對此類物業的基本面看法轉趨正面。 在寫字樓市場方面，該行尤其指出中環區表現突出，年初至今租金已回升3.8%。同時，中環寫字樓空置率截至2026年3月已收窄至9.6%，按年下跌1.9個百分點。摩根士丹利將核心區中環寫字樓的租金增長預測由原來的3%上調至5%，並預計整體寫字樓空置率將由原先的15%降至12.5%。該行認為，金融機構及資本市場的需求強於預期，加上企業持續追求「升級搬遷」（flight to quality）及資本市場逐步回暖，中環及西九龍寫字樓的需求有望持續增加，支撐租金上升動力。 至於零售租金，受訪港旅客數量增長、本港大型盛事活動帶動，以及人民幣走強等多重利好因素支持，零售銷售表現持續強勁。數據顯示，2026年首兩個月零售銷售按年錄得12%的升幅。摩根士丹利因此將本港零售銷售增長預測由原先的3%調高至5%，並預期零售租務市場將在年底前轉為正數。然而，該行同時提醒，民生零售的復蘇可能需時更長。 在選股策略上，摩根士丹利傾向選擇那些發展物業利潤率已觸底、每股盈利及派息潛力增加的股份，以及積極進行資本循環、股東回報持續上升的發展商。該行已上調多隻地產股的投資評級。其中，恆地（0012）及領展（0823）的評級由「中性」上調至「增持」。該行預期恆地將受惠於樓價上升週期及發展物業利潤率觸底回升，目標價由33元調升至37元。而領展在潛在回購及零售市場復蘇的帶動下，目標價亦由37元上調至44元。 此外，長實（1113）、新地（0016）及太古地產（1972）則維持「增持」評級。摩根士丹利將太古地產的目標價由26元上調至29元，而長實及新地的目標價則分別維持在152元及57元不變。