晨星維持萬科企業(02202)H股公允值 預期未來數年收入承壓 續看好中國海外發展(00688)

獨立研究機構晨星發表最新報告指出，維持對內房股萬科企業(02202)H股的公允價值預測為4.4港元，同時其A股公允值亦維持在4元人民幣。該行重申將萬科企業評為「無護城河」(No Economic Moat)的公司，反映其在高度競爭的內地房地產市場中，難以建立持續的競爭優勢。 晨星在報告中分析，鑑於萬科A股和H股的估值目前已屬合理水平，該行仍將具國營背景的中國海外發展(00688)列為行業首選，主要原因是後者具備更具吸引力的風險/回報比，顯示市場對經營穩健的大型國有房企的偏好。 回顧萬科企業今年首季業績，公司錄得淨虧損約59億元人民幣，相較去年同期虧損的62億元人民幣有所收窄。值得留意的是，期內毛利率從6.1%提升至9.1%，主要受惠於新推出項目的售價表現較為理想。然而，虧損的主要原因仍是受到存貨沖銷的拖累。晨星認為，儘管虧損依舊，但毛利率的改善是一個正面訊號，反映新項目品質有所提升。 儘管財務表現有所改善，萬科的流動性維持依然高度依賴外部支持。報告指出，這包括來自深圳地鐵提供的股東貸款，以及部分債券本金的延期償還等措施。此外，由於前幾年預售表現疲軟，導致今年首季的房地產開發收入按年下跌36%。 展望未來，晨星預期萬科企業2026年的收入壓力將持續。該行估計，直至2027年，萬科的收入才可能在較低的基數及已竣工項目去庫存的情況下，出現小幅反彈。有鑒於此，晨星已將萬科2026年至2028年的收入預期下調6%至7%。