龍湖集團強調債務平穩過渡 營運服務成主要增長引擎 料2028年收入超地產開發

內地房地產市場持續調整之際，龍湖集團（00960）在近期舉行的股東週年大會上，管理層向投資者闡述了集團在財務穩健性及業務轉型方面的最新進展。市場關注龍湖在嚴峻市場環境下的應對策略，管理層重申已安然度過債務高峯，並預期未來營運及服務業務將超越地產開發，成為主要收入來源。 據管理層透露，龍湖集團自2022年下半年至2025年末，累計有息負債壓降近600億元人民幣（下同），目前有息負債總額已降至1,528億元，標誌著集團已平穩度過2025年的債務高峯期。展望未來，2026年起每年到期的債務規模將相對有限。年內，龍湖集團已全額兑付26億元境內信用債，而目前僅餘18億元境內信用債待償，其中10億元將於今年8月到期，餘下8億元則預計於明年1月償還。管理層強調，在降債過程中，集團堅守「零違約、零逾期、零展期」的底線，並確保核心資產未被出售或稀釋。龍湖目標到2028年底，將有息負債總額進一步降至約1,200億元。 在傳統地產開發業務方面，龍湖集團將繼續聚焦存貨去化效率。管理層表示，集團已組建專項團隊，透過「老盤新做」等多種策略提升銷售表現。在產品策略上，將緊密貼合改善型住房需求，以高品質產品搶佔市場份額。據悉，龍湖集團今年已籌備超過1,000億元的可售貨源，未來將根據市場情況彈性供貨，以實現量入為出，確保現金流安全。 隨著業務結構調整，龍湖集團的運營及服務板塊已然成為集團現金流和利潤增長的重要驅動力。今年首5個月，該板塊實現收入111.4億元，按年保持增長態勢。 商業運營航道表現突出，同期營業額按年增長18%，同店銷售額亦錄得9%的增長。截至5月底，已開業商場的整體出租率高達97%。集團旗下多個標誌性項目，包括北京長楹天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街等，正積極進行調改升級。下半年，集團最大項目重慶時代天街的升級改造工作也將啟動。年內，龍湖集團還將有8座全新商場開業，預期將為租金收入帶來持續穩健的增長。 資產管理航道則著重於優化資產結構，透過退出部分低效資產並對存量項目進行資本開支（Capex）改造煥新。今年首5個月，該航道的淨營運收入（NPI）實現按年正增長，同店增長率為3%。管理層透露，未來三年，資產管理航道將有逾10個重資產新項目入市，涵蓋冠寓、歡肆及椿山萬樹等多元業態，標誌著該航道正從單一的長租公寓業務，轉型至全週期、全鏈條的複合型資產管理模式。 物業服務航道聚焦於項目換倉、實施「大客户」戰略以及提供資產管理與物業管理全鏈條服務。今年首5個月，集團已先後中標騰訊、小鵬、東方資產、興業銀行、賽力斯等一系列重點客户項目。 智慧營造航道在今年第一季度實現代建銷售額53億元。該航道將堅持為企業客户（B端）創造超額價值及提供高品質服務，以實現收入和利潤的穩步增長。 展望未來，管理層預期龍湖集團的運營及服務業務在2026年將延續強勁增長勢頭，為集團整體盈利提供穩定的支撐。更為關鍵的是，預計到2028年，運營及服務業務的收入將超越地產開發業務，完成集團收入結構的戰略性轉型。