領展全年可分派總額跌6.4% 末期每基金單位分派削7.8% 港澳及內地租金壓力拖累估值

領展（00823）近日公佈截至3月31日止的全年業績，期內總收益按年減少2%至139.4億元，而物業收入淨額亦下跌3.7%至102.3億元。集團指出，受宏觀環境及零售業面對壓力影響，香港及中國內地的續租租金調整率錄得負數，導致集團整體可分派總額下降6.4%至65.8億元。按年計算，每基金單位分派由去年的272.34仙減少6.9%至253.61仙；其中，末期每基金單位分派則按年減少7.8%至126.73港仙。 集團指出，香港物業組合的收益及物業收入淨額分別按年下降3%及4.6%，主要由於續租租金調整率為負數，加上營運成本上升所致。儘管本地消費氣氛逐步回暖，領展預期其主要聚焦必需品零售的物業組合，短期內租金收入回升步伐仍將較為緩慢，因過往租賃週期的租金水平仍高於現行市場水平。 截至3月底，領展香港零售物業組合的租用率維持在97.8%的穩健水平，受惠於其具抗逆力的商户組合及日常用品零售商的穩定需求。然而，面對激烈的市場競爭，物業組合全年續租租金調整率錄得負8.2%，而平均每月每平方呎租金亦由去年的63.3元下降至60.1元。期內商户銷售額的跌幅按年收窄至1%，租金對銷售額比例輕微下降至12.7%。按類別劃分，餐飲類銷售額按年增長1.2%，超級市場及食品則輕微下降0.5%，一般零售銷售額雖下降3.6%，但跌幅已較去年有所收窄。 至於停車場及相關業務，收益大致持平，按年微降0.2%。受惠於「隨意泊」及動態收費等泊車推廣活動，時租收入按年增長2.3%，惟部分升幅被月租收入按年下降1%所抵銷。 在中國內地業務方面，零售物業組合的租用率處於96.6%的較高水平，但2025/2026年度的續租租金調整率則錄得負14.3%，反映內地市場亦面臨租金壓力。 與此同時，領展的國際物業組合表現較為亮麗，包括澳洲、新加坡及英國的13項零售、辦公大樓及物流資產。期內收益按年增長4.8%至18.7億元，物業收入淨額亦增長2.7%至12.4億元。其中，澳洲零售組合錄得16.5%的穩健續租租金調整率，租用率維持在99.5%；新加坡零售租用率亦高達98.2%，續租租金調整率錄得正12.3%。 受香港及中國內地市場租金下跌影響，領展整體物業組合估值總額下降4.1%至2164.9億元，儘管新加坡及澳洲市場表現較為強韌，部分抵銷了跌幅。截至3月底，集團的淨負債比率為23.9%，較去年同期增加2.4個百分點。 展望未來，領展預期香港零售物業組合的續租租金調整率將於2026/2027年度繼續錄得負增長，大致維持與2025/2026年度相若的水平，主要反映高於現時租金水平的租賃週期即將步入尾聲。為應對租金壓力並維持盈利穩定，以及保障每基金單位分派，領展管理層表示，將透過重新調整員工及一般行政開支（預期每年可節省超過2億元）、審慎管理融資成本，並推動提升收入的措施，以抵銷部分負面影響。此外，出售非核心資產及加快基金單位回購，亦是集團穩定業績的重要策略。