領展年度業績收入淨額雙降 末期分派削7.8% 預計香港零售租金續承壓

領展（00823）公佈截至3月31日止財政年度業績，受宏觀經濟環境及零售市場承壓影響，集團年度收益及物業收入淨額均錄得跌幅，每基金單位末期分派按年減少7.8%至126.73港仙。 期內，領展錄得年度收益139.4億元，按年下跌2%；物業收入淨額為102.3億元，按年減少3.7%。公司解釋，這主要由於香港及中國內地物業組合的續租租金調整率錄得負數所致。同時，可分派總額亦下跌6.4%至65.8億元。按年計算，每基金單位分派（DPU）由去年同期的272.34仙下降6.9%至253.61仙。 領展董事會主席歐敦勤表示，現階段集團的重點策略在於提升核心物業組合的表現，同時審慎出售非核心資產。此外，公司亦會考慮在價格具吸引力時回購基金單位，以期為基金單位持有人帶來更佳回報。 香港物業組合方面，受負續租租金調整率及營運成本上升雙重夾擊，期內收益按年下跌3%，物業收入淨額亦減少4.6%。儘管本港消費氣氛逐步回暖，市場對租金收入回升步伐預期相對審慎，主要是由於核心物業組合以必需品零售為主，加上過往租賃週期的租金水平仍高於現行水平。 投資者關注到，截至3月底，領展香港零售物業組合的租用率維持在97.8%的穩健水平，反映其具抗逆力的商户組合以及日常用品零售商的穩定需求。然而，在激烈的市場競爭下，該物業組合全年續租租金調整率錄得負8.2%，平均每月每平方呎租金亦由去年的63.3元下降至60.1元。 商户銷售額的跌幅按年收窄至1%，而租金對銷售額比例則輕微下降至12.7%。細分來看，餐飲類銷售額按年增長1.2%，超級市場及食品則輕微下降0.5%。一般零售銷售額雖錄得3.6%跌幅，但跌幅較去年有所收窄。 期內，停車場及相關業務表現平穩，收益按年微降0.2%。受隨意泊及動態收費等泊車推廣活動帶動，時租收入按年增長2.3%，惟部分升幅被月租收入按年下降1%所抵銷。 至於中國內地物業組合，租用率保持在96.6%的較高水平，惟於2025/2026財政年度的續租租金調整率錄得負14.3%。 國際物業組合方面，包括澳洲、新加坡及英國的13項零售、辦公大樓及物流資產，表現則相對亮麗。期內收益及物業收入淨額分別增長4.8%及2.7%，至18.7億元及12.4億元。其中，澳洲零售組合的續租租金調整率錄得16.5%的穩健增長，租用率維持於99.5%的健康水平；新加坡零售租用率亦高達98.2%，續租租金調整率錄得正12.3%。 物業組合估值總額方面，領展錄得4.1%的跌幅，至2164.9億元。公司解釋，這主要是受香港及中國內地市場租金下跌影響，而新加坡及澳洲市場的表現則較為強韌。截至3月底，集團的淨負債比率為23.9%，按年增加2.4個百分點。 展望未來，領展預期香港零售物業組合的續租租金調整率將於2026/2027財政年度繼續錄得負增長，大致維持與2025/2026財政年度相若的水平，反映租金高於現時水平的租賃週期即將步入尾聲。 為應對上述挑戰，領展管理層表示，將透過重新調整員工架構及一般行政開支（預計每年可節省超過2億元）、審慎管理融資成本，並推動提升收入的措施，以抵銷部分負續租租金調整率帶來的影響。此外，出售非核心資產並加快基金單位回購的策略，亦有望協助集團來年維持盈利穩定，並保障每基金單位分派。