美銀維持新世界發展(00017)「跑輸大市」評級 目標價4.7港元 指11 SKIES交易或添負面因素

美銀日前發表研究報告，維持對本港主要地產發展商新世界發展(00017)的「跑輸大市」投資評級，並重申目標價為4.7港元。該行指出，新世界發展在「11 SKIES」項目上的退場條款，對其股份持有人構成潛在負面影響。 新世界發展日前公佈截至2026年6月底止財年業績，錄得股東應佔淨虧損高達281億港元。美銀分析指出，若扣除與「11 SKIES」項目相關的183億港元減值撥備、13.6億港元的投資物業公允價值虧損，以及94億港元的物業發展及其他減值後，該行估算新世界發展扣除永續債後的基本淨利潤約為2.4億港元。 財務狀況方面，截至2026年6月底，新世界發展的淨負債比率（將永續債務視為債務）由2025年12月底的84%進一步攀升至98%，顯示負債水平持續上升，對公司的財務彈性構成壓力。 此外，新世界發展宣佈將「11 SKIES」項目全數交還予機管局。根據協議，公司須於2027年4月1日支付23億港元的提前終止合約費，以及10.5億港元的交接相關成本。 值得留意的是，機管局獲授予一項選擇權，可以22.5億港元向周大福企業收購7.5億股新世界發展股份，佔已發行股本約29.8%。此選擇權的行權價隱含每股3港元，較新世界發展9月30日的收市價折讓達五成。美銀報告指出，儘管機管局入股成為新世界發展的第二大股東，有望增強銀行及債券持有人對公司未來再融資的信心，然而，該選擇權的行使設有條件，即周大福企業在行權後，其在新世界發展的持股比例須維持在30%或以上方可執行。鑑於周大福企業目前持股比例為45.2%，美銀認為，在機管局行使該選擇權前，周大福企業可能需要透過配售及/或供股等方式提高其持股比例，這或意味著小股東權益面臨攤薄的風險。 展望未來，管理層已將2027財年的合約銷售目標定為270億港元，並將重點推售包括位於香港重要發展策略「北部都會區」的項目。在2026財年度，發展物業的收入錄得109億港元，按年減少27%；而EBIT則為60億港元，按年增長8%。