美銀預警股市波動恐煞停發展商進取定價 大型項目料審慎推售

美銀發表報告指出，近期股市波動恐將令本地發展商以往進取的定價策略被迫叫停。該行觀察到，中東局勢緊張之際，發展商在三月份推售新盤時，傾向選擇在市區以「小批」形式推出，例如每次僅推售約50個單位，並趁機提升售價。然而，面對股市的持續波動，考慮到股市與樓價之間存在高度相關性，且股市通常領先樓市約兩個月，美銀預期發展商在推售大型項目時，策略上將更趨審慎。 該行引述中原住宅CSI指數顯示，截至3月16日，香港住宅市道仍呈現「看牛」情緒，指數水平維持在70點。美銀的經濟學家分析了三種不同的利率情景，並預測其對樓市的潛在影響。首先，若油價僅呈現短期震盪，則在無需減息的情況下，樓市有望繼續復甦，但其上升的預期將會受壓。第二種情況是，若油價出現温和而持續的震盪，導致西德州中級原油（WTI）平均每桶價格介乎80至100美元，這有可能觸發利率上升，進而對地產市道構成負面影響。最後，若油價飆升引發全球經濟衰退，市場可能出現「放鴿」訊號，起初或對香港樓市造成負面衝擊，但根據過往歷史經驗，息率下調時樓市往往會出現反彈。 鑑於市場早前一輪的獲利回吐，美銀認為香港地產發展商的平均股息率已達4.2釐，而收租股的息率則更高達5.3釐，相比之前更具吸引力。美銀預期，大部分發展商的每股盈利（EPS）將於2025財政年度觸底，並預料在2026至2027財年，其每股盈利調整後將介乎零增長至下跌2%。目標價方面，則向下調整11%至向上增長14%。展望今年，根據首季的銷售速度推論，該行預計今年一手及二手住宅成交宗數將分別達到2.4萬宗及4.9萬宗，兩者均按年上升17%。 該行亦點評了多隻本地地產股，當中尤為看好信和置業（00083），因其淨現金狀況良好、股息率高於平均水平，且在樓市復甦時擁有更多元化的選擇。領展（00823）則因其潛在的資產出售及單位回購計劃而獲青睞。若投資者風險胃納較高，美銀則建議關注恆基地產（00012），理由是其預計在2025至2028財政年度，每股盈利複合年增長率可達9%，且手上農地有機會釋放價值。此外，太古地產（01972）亦獲好評，主要因其強勁的項目推出能力及穩定的股東回報。然而，該行重申對新世界（00017）及港鐵（00066）的「差於大市」評級，前者面臨高槓桿及融資風險，後者則需面對高昂的資本開支。 此外，美銀亦觀察到今年首兩個月高端銷售表現鞏固，相關股份九龍倉置業（01997）及希慎（00014）的表現優於一般零售市場。在中國內地經營商場的太古地產（01972）及恆隆地產（00101），更錄得雙位數增長，顯示非必需消費類零售市場已見回穩。至於甲級寫字樓市場方面，中環國際金融中心（IFC）及The Henderson的出租率分別達99%及95%，儘管落實租約的週期有所拉長。市場消息指出，近期中東地區衝突爆發，已初步聽到有企業因應局勢變動而產生再遷址的需求，這對高端寫字樓市場或會帶來新的租賃機遇。