高盛：內地現樓銷售改革加速地方財困 土地收入恐挫三成

中國政府近年為穩定房地產市場及防範爛尾樓亂象，積極推動行業改革。其中，住房城鄉建設部聯合多個部委於8月底發布一系列措施，旨在深化內地住房銷售制度改革，並逐步將商品房銷售模式由預售制轉向全現樓銷售，同時為行業提供融資措施作緩衝。國際投行高盛發布報告指出，內地致力於穩步推進商品房銷售向現房銷售模式轉變，料將導致未來幾年地方政府的土地出讓收入進一步承壓，並可能加劇房地產建設領域的低迷狀況。 高盛報告預計，今年中國地方政府的土地出讓收入將按年大幅下降30%或以上，此跌幅明顯快於2022年至2025年期間約17%的年化降幅。報告強調，土地出讓收入的顯著下滑是導致地方政府融資狀況惡化的主要原因。數據顯示，與2021年中期的峯值相比，當前該項收入已下跌達70%。 高盛進一步分析認為，本輪土地出讓收入的下跌趨勢很可能將持續至2027年甚至更久，預期最終跌幅較2021年中峯值將高達80%至90%。若綜合計算預算外的土地出讓收入及預算內的房地產相關税收，房地產相關收入佔地方政府總收入的比重，已從2020年的37%降至2025年的20%，而今年更有機會進一步降至約16%，反映出地方財政對房地產的依賴程度正在急劇縮減。 高盛指出，地方政府財政收緊將導致對最終需求的財政支持減弱、企業欠款增加，甚至出現公務員工資延遲發放的情況。同時，税費徵收將趨於嚴格，地方政府融資平台（LGFV）的信用風險亦見上升，這些因素均拖累地方投資和消費，進而加劇負面反饋循環，對整體經濟帶來壓力。 值得注意的是，高盛報告亦指出，不同省份所受的財政影響程度存在顯著差異。江蘇、浙江和廣東等較為發達的沿海省份，由於其經濟體量和土地市場活躍度較高，預期將受到最明顯的拖累。相反，西藏、寧夏和內蒙古等欠發達的內陸地區，因獲得中央政府更多轉移支付及其他支持，其財政狀況得以完全抵消甚至超額對沖房地產收入下降的影響。然而，對於那些經濟發展水平較低、財政收入仍高度依賴房地產行業的省份而言，倘若未來土地出讓收入進一步下滑，而其他補償渠道又相對有限，它們可能面臨更大的財政壓力。投資者關注地方政府的財政韌性及中央的支援措施，以評估對經濟的潛在影響。