仲量聯行：發展商貼市定價促一手交投 本年樓價升幅料受限

仲量聯行今天發布的《香港住宅銷售市場綜述》報告指出，面對利率走勢持續不明朗的宏觀環境，發展商採取「貼市定價」策略以吸納市場需求，有效帶動本港一手住宅市場轉趨活躍。報告預期，今年餘下時間的成交量有望進一步回升，惟由於發展商仍以消化庫存為首要目標，定價策略料將保持克制，將限制整體樓價的上升幅度。 據土地註冊處數據顯示，本港一手住宅市場今年開局表現強勁，上半年平均每月錄得約2000宗成交，一度令市場憧憬發展商將採取更進取的開價策略。然而，隨著息口前景愈趨不明朗，加上中國內地收緊跨境資金監管的消息傳出，發展商及買家在年中期間轉趨觀望，拖累7月份一手成交量跌至796宗的季節性低位。其後，宏觀經濟環境逐步明朗化，市場氣氛趨於穩定，發展商亦重新推出大型項目，帶動9月及10月一手成交量分別回升至942宗及1502宗。 為加快銷售步伐，發展商以極具競爭力的價格推出首批單位，近期多個新盤屢創收票紀錄。例如，本年8月底，華潤置地(01109)推出位於西九龍的「叡璟」項目（共六期，提供2200夥），呎價介乎16538至21128港元，較南昌站上蓋屋苑當時的二手造價折讓約25%。其後，越秀地產(00123)於本年10月10日推出油塘「擎海」（共三期，提供1339夥），首批單位呎價介乎13008至15423港元，較三年前推出的鄰近屋苑「親海駅」二手造價低約15%。 值得留意的是，上述兩個項目均屬遠期樓花，預計要到2028年底才落成入夥。市場分析指，由於樓花期較長，發展商推售首批單位時大幅折讓，實際上已將買家在約兩年等候期內所承擔的持貨及資金成本計算在內。同時，住宅租賃市場持續偏緊，租金自2024年12月以來保持升勢，短期內未見顯著回落跡象，亦為發展商的貼市定價策略提供了支持，成功釋放市場累積多時的購買力。自住買家以及看好租金回報和項目落成後資本增值潛力的投資者，均迅速入市，帶動兩個項目推售單位在開售當日全數沽清。 仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峯表示，香港一手與二手住宅市場表現明顯分化。以貼市價推售的市區新盤備受追捧，反觀二手市場交投相對淡靜。他認為，近期新盤收票反應理想，不應被視為樓市全面反彈的開端。相反，這反映發展商在息口前景不明朗下，傾向透過具競爭力的定價加快銷售、去庫存及資金回籠。李遠峯指出，樓市若要全面復甦，仍有待二手交投回暖、租金持續上升，以及息口走勢更趨明朗。 有分析指出，發展商以低於二手市場水平的價格推售新盤，反映其希望在宏觀經濟氣氛可能出現變化前加快消化庫存。面對美國聯儲局可能加息，或在年底前維持較高息口水平的政策取向，發展商正積極把握當前市場流動性。由於香港在聯繫匯率制度下，利率走勢大致跟隨美國，若息口持續高企甚至進一步上升，將直接推高本地按揭借貸成本，並削弱買家入市意欲。發展商以具吸引力折讓推售遠期樓花，一方面有助減輕高借貸成本對買家即時負擔能力的影響，另一方面亦可加快庫存周轉，而非單純追求利潤率擴張。 仲量聯行研究部資深董事鍾楚如補充，考慮到註冊數據存在滯後性，土地註冊處數據反映一手住宅交投有望於今年第四季升至新高。然而，成交量回升未必會帶動中小型住宅樓價大幅反彈。她預期，發展商仍傾向在貨幣環境進一步收緊前加快消化庫存，定價策略料將保持克制。其後加推單位即使輕微提價，亦可能主要反映較高樓層或較佳座向景觀等單位質素差異，而非整體樓價普遍上揚。鍾楚如展望，中小型住宅市場於本年底前將維持明顯的「成交回升、樓價受限」格局。進取的一手推盤策略雖有望帶動第四季交投升至高位，但整體樓價上行空間仍然有限，全年升幅料維持在仲量聯行預測的5%至10%範圍內。總括而言，本年底的交投回升反映市場在流動性支持下逐步回穩；在發展商加快消化龐大庫存的同時，樓價亦有望在可持續的區間內逐步企穩。