里昂看好上海樓市步入需求上行週期 上調潤地目標價至42.4元

里昂近日發表研究報告，指近期觀察到上海樓市呈現顯著復蘇，已進入「需求上行階段」。該行預期，受惠於購房者購買力提升、市場庫存趨向穩定，以及融資成本下降等多重利好因素，上海一手及二手物業成交量將持續改善，且增長動力正由過往的細價樓轉向中價盤。 里昂認為，樓市週期觸底回升的機會率有所增加，並預計龍頭國企開發商及物業代理將率先從中受惠。基於此積極展望，里昂同步上調多隻內地房地產股的目標價，其中潤地（1109）目標價獲上調至42.4元，維持該行首選。中國金茂（0817）及越秀地產（0123）的目標價亦分別獲調升至2.43元及5.5元。 報告引述數據支持其觀點，指出近期76個主要城市的二手市場交易量按年錄得33.4%的增長，較月前的30%增幅更為強勁。內地黃金周假期期間，上海一手住宅銷售量亦按年增長14.4%。更深入的分析顯示，上海二手物業市場的成交結構出現變化：數月前，200萬人民幣以下户型的成交佔比曾達50%，但近期已降至36%；而300萬元以下户型的成交佔比亦由早前的72%及62%降至56%。此數據反映上海一手及二手交易情況整體改善，且市場對小型單位的依賴度有所降低，印證需求正向更高價位的物業轉移。 里昂的報告進一步指出，上海二手樓價於近期按月上升0.4%，是市場需求已轉向中價盤的另一個明確信號。購買力改善亦是推動樓市復蘇的關鍵因素。報告提到，一線城市的二手樓市市盈率（PE ratio）已由數年前的36倍顯著下降，顯示房價相對收入的負擔有所減輕。此外，目前約2.3%的平均租金回報率，對比1.5%的定期存款利率及2.6%的公積金貸款利率而言，仍具一定吸引力，有利於刺激投資需求。 綜合市場需求復蘇勢頭強於預期，以及商業資產分拆（C-REIT）有望提升估值等因素，里昂決定大幅上調多隻內房股的目標價。潤地（1109）的目標價由原先的34.1元調升至42.4元，維持「跑贏大市」評級。中國金茂（0817）目標價由1.52元上調至2.43元，評級同為「跑贏大市」。越秀地產（0123）目標價亦由5.1元升至5.5元，獲「跑贏大市」評級。