香港房地產市場前景：標普預測樓價持平，市場需求與庫存壓力並存

標普全球評級（S&P Global Ratings）近期對香港房地產市場的分析指出，儘管需求有改善跡象，但樓價在今明兩年仍將持平。根據標普的報告，成交量是市場可持續穩定的關鍵因素。發展商將利用需求改善的機會來消化庫存。然而，由於供應量仍高，價格提升的空間有限，發展商對於近期提高價格仍持謹慎態度。

在過去幾個月，香港市場租金上漲和利率下降的情況已經出現，這可能在明年維持住住宅物業需求的韌性。然而，供需不平衡問題依然存在。標普預測，2023年和2024年香港一手住宅成交量將達到2萬夥，這是自2019年以來的最高水平，相較去年約1.69萬夥有明顯增長。然而，一手貨尾量在今年6月底達到2.7萬夥的歷史高位，加上政府預期明年新樓落成量達2萬夥，這將進一步加劇庫存壓力。

商用物業方面，寫字樓和零售物業的挑戰仍然嚴峻。根據市場數據，寫字樓需求仍未恢復至疫情前的水平，本地消費者轉向跨境消費，加上寫字樓空置率和零售額回穩跡象有限，標普預測明年整體租金可能進一步下降。

此外，根據最新的《施政報告》，政府計劃擴大八大非本地學生配額，並增加學生宿舍數量。若能有效解決學生住房短缺問題，或許能緩解私人租賃市場的租金壓力。

從財務角度來看，香港市場的市盈率（P/E ratio）平均在10到12倍之間，低於歷史平均水平，這反映出投資者對市場未來表現的謹慎態度。整體來看，地緣政治緊張局勢和利率變動是影響市場波動的主要因素，投資者須密切關注這些動態。

綜合以上分析，香港房地產市場的未來走向充滿挑戰，發展商和投資者都需謹慎應對，不僅要考慮國內市場的供需平衡，還要關注全球經濟與政治變化帶來的潛在影響。