美聯測量看好佐敦谷彩興路住宅用地　估值近15億元 下季賣地計劃有望達全年目標

本財政年度第三季賣地計劃加入一幅位於九龍佐敦谷彩興路的住宅用地，涉及約570個住宅單位，市場估值接近15億元港幣。美聯物業測量師行指出，政府近來推地態度趨於審慎，惟樓市氣氛持續回暖，加上減息週期開展及項目規模適中，佐敦谷項目因位處市區成熟地段，有望吸引多家大型發展商競標，估計可吸引約十份標書進場，地面樓面呎價可達每平方呎約4,000港元，整體估值約14.7億元。項目所在半山，社區配套完善，附近亦不乏學校，景觀開揚，環境靜中帶旺，是優質住宅地皮。未來或需安排接駁交通往返港鐵站與入標者興建社福設施，或將反映在發展成本及投價上。該地皮規劃以中小型户型為主，推動建設一房或兩房單位，具備一定吸引力。 同時，根據發展局公佈的資料，今年至今第四季度（10月至12月）賣地計劃包括佐敦谷彩興路住宅用地及港鐵屯門第16區站一期土地，總計可提供約570夥與1,280夥，加上私人發展項目帶動的4,570夥，整體供應量達6,420夥。累計本財年首三季（4月至12月）估計可建約12,430夥，已接近全年13,200夥的目標，完成率達94%。市場分析認為，私人發展項目仍是主要供應來源，佔比高達75%，是賣地供應達標的重要基石。 市場亦注意到，政府今年推出的八幅住宅用地（包括佐敦谷彩興路等五幅新增用地）總估值約130億元，其中佐敦谷地皮因規模與地段俱優，每呎樓面地價約4,000–6,000元不等，市場估值接近15億元。整體而言，港府今年賣地收入有望接近此前預測的210億元，但相比去年仍有約39%的低位壓力，反映整體市場仍需觀察。 投資者關注：
- 賣地供應接近全年目標，市場流入活躍，但未來若供應規模縮減，或影響供求節奏；
- 佐敦谷地皮具成熟配套與優質地段，吸納力強，但須留意社福設施建設需求對發展成本的潛在影響；
- 若發展商將重心放在中小型户型，將更貼近目前市場需求趨勢，更具操作空間。 總括而言，佐敦谷彩興路地皮成為本季賣地市場焦點，不僅地點具優勢，估值與競標氛圍亦備受注目，與整體賣地計劃攜手推動本港私宅供應持近高位進展，未來市場動向值得持續追蹤。