瑞銀預期施政報告或重推公屋租置計劃 倡谷北部都會區發展

香港政府即將發表首份五年規劃及新一份《施政報告》，市場高度關注其對本港經濟及民生的影響。瑞銀亞洲房地產行業研究主管林鎮鴻最新展望指出，預期在住房、北部都會區發展及人才政策方面將有多項新措施。 林鎮鴻表示，在住房市場方面，政府或考慮調整出售型與出租型公營房屋的供應比例，由目前約30:70，提升至最高50:50。此外，市場消息亦預計，當局有望重推公屋租户購買計劃，讓合資格租户有機會購入其現居公屋單位。瑞銀分析指出，上述兩項措施若能落實，將有助於改善政府的財政收入。然而，此舉可能對私人發展商構成不利影響，尤其是那些業務重心集中於入門級私人住宅市場的開發商，其前景或受挑戰。 談及私人住宅市場，林鎮鴻留意到本港住宅樓價於今年初至今已累計上漲10%，較早前低點更回升17%。他認為，鑑於樓價已有一定升幅，政府進一步推出如「置業通」、下調印花税或放寬強積金用於置業等刺激措施的空間相對有限。相反，瑞銀提到，近期税制改革後對沖基金的租賃需求有所增強，預計這將對中環寫字樓的業主構成利好。 關於香港未來主要發展引擎——北部都會區，瑞銀預計除了政府已定下未來五年內在該區提供逾7萬個住宅單位及100萬平方米經濟樓面面積的目標外，政府在《施政報告》中還將公佈更多關鍵績效指標（KPI）。具體而言，市場預計港府或將公佈粉嶺北及新田科技城餘下兩幅大型土地出讓地塊的招標時間表，以推動區內發展。同時，政府亦有望披露大學城擴建計劃的詳細內容，據報計劃將校園面積由此前建議的100公頃擴大至300公頃。若再計及毗鄰的科技、工業及城市發展項目，大學城總面積可能超過1000公頃。相比之下，北部都會區新發展區的總面積約為3000公頃，顯示大學城發展規模之龐大。 在基建方面，瑞銀預計政府將正式確認興建港深西部鐵路，使其成為北部都會區內第二個大型鐵路項目，並預計其資本開支將高達1000億元。 瑞銀預期，吸引人才措施仍將是本份《施政報告》的重點環節。然而，政策重心可能由過去廣泛放寬轉向針對特定人才羣體，例如生命健康科技、醫療及醫學創新、人工智能、微電子及智能製造等高科技和專業領域人才。與此同時，政府預計將進一步更新税制改革法案。該法案建議，對沖基金及另類資產管理專業人士與業績掛鈎的獎金將適用零税率，以增強香港作為國際資產管理中心的競爭力。