香港樓市第四季料呈暖意 新盤續主導交投 甲廈商舖租賃有望復甦

受多重因素影響，包括美國利率走勢不明朗、股市波動及外圍經濟不確定性等，今年第三季香港整體住宅成交量按季大跌約四成，樓市一度步入整固階段。然而，展望第四季，市場普遍預期本港樓市交投有望回暖，主要動力來自發展商推售新盤的策略。業界普遍認為，地緣政治發展、美國加息步伐、香港經濟前景、「高才通」等人才入境計劃對樓市的影響，以及發展商的新盤開價策略，將是左右後市的關鍵因素。 **住宅市場：新盤主導回暖趨勢** 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，儘管第三季一手成交按季回落近四成，但隨著本港息口維持穩定、發展商轉以貼市價推盤、住宅租金持續破頂，加上中美元首會晤釋出回穩訊號，市場信心有所增強。他預期，第四季住宅市場將呈現穩中向好的格局，交投將繼續由一手新盤主導。隨著多個新盤部署推售，市場供應增加，發展商定價貼近市場承接能力，有望刺激購買力釋放。預計第四季一手成交量可達4000至5000宗水平，全年一手成交量有望挑戰去年約2萬宗的水平。 美聯集團行政總裁兼美聯物業執行董事馬泰陽亦表示，受惠於港息未有跟隨美國上調等多重利好因素，購買力持續釋放，住宅交投（尤其是一手市場）需求穩步回升。他預期10月份一手交投有望錄得逾2000宗，為第四季樓市帶來強勁開局。美聯物業進一步預測，第四季一手私宅成交量將按季增加約五成至超過5000宗；二手住宅成交量則料按季增約一成至約1.27萬宗水平。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，第四季樓市將呈現「先橫行、後上升」的蓄勢反彈走勢，市場交投將走出第三季的低谷並回暖。他指出，在整體經濟好轉、基建發展及本地剛性需求強勁支撐下，市場在第四季將步入穩健復甦的新週期。 **二手市場：拉鋸局面與流動性改善** 二手市場方面，面對新盤接連搶客，近期交投有所放緩。租金持續向上，令部分業主叫價態度轉趨硬淨，寧願封盤轉租。在買家不追價、業主不大幅讓步下，短期內二手市場難免陷入拉鋸局面。然而，隨著第四季購買力積聚，中小型住宅的流動性預計將有所改善。 **樓價與租金：高位整固與破頂趨勢** 樓價方面，陳永傑指出，現階段樓價缺乏大幅急升動力，但亦未有明顯調整壓力，屬於高位整固。業主叫價普遍維持硬淨，預料第四季樓價繼續高位爭持，上落空間不大。不過，美聯物業及香港置業研究部董事王品弟均預測，租金接連破頂，加上現時樓價較2021年歷史高位仍低近16%，具備一定的「追落後」空間，料全年樓價有雙位數升幅。王品弟續指，經濟回暖、人才來港、人口上升、租金破頂等因素，均對樓市帶來正面支持，尤其是「高才通」等人才引進計劃，吸引大量人才與留學生來港，帶來龐大居住需求，帶動本港住宅租金持續攀升。 戴德梁行副董事總經理兼香港研究部主管鄧淑賢則表示，若第四季度利率再次上調，預期樓市短期以整固為主，全年樓價升幅徘徊在7%左右。反觀租務市場在專才、學生及新來港人士的租賃需求支持下，全年住宅租金有望升5%至7%。 **豪宅市場：需求持續熾熱 屢創新高** 值得留意的是，香港豪宅市場表現持續理想。市場數據顯示，今年首9個月逾億元超級豪宅一手成交錄得約138宗，不單較去年全年高出超過36%，更打破2018年的紀錄高位，創自2013年一手銷售條例實施以來的紀錄新高。香港置業資料研究部亦指出，今年首9個月逾5000萬元一手成交量已錄得417宗，已超去年全年約8%，同樣創下自2013年以來的新高，反映高端買家對本港豪宅物業的需求相當穩固。 **工商舖市場：優質甲廈需求強勁 舖位復甦存區域差異** 商廈租賃方面，中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，在股市財富效應帶動下，金融及科技行業相關企業對優質甲廈的需求持續。他預期，第四季為寫字樓租務市場傳統高峯期，租務交投將持續平穩向上，預料將呈現量升價穩的局面。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝補充，中區租金於今年首三季累升13%，反映優質甲級商廈需求持續強勁。隨著新供應步伐逐漸放緩，預計中區全年租金升幅最高可達14%，並帶動全港甲級寫字樓租金年內錄得約5%至7%的升幅。 至於舖位租務方面，潘志明認為，隨著本港金融市場交投轉趨活躍，不少金融機構選擇在核心區開設實體門市，以提升品牌形象。此外，「體驗營銷」文化的興起，亦為不少海外零售品牌開拓市場新方向，預料第四季將有更多品牌擴充，帶動商舖租賃成交穩步上揚，舖位空置情況可望改善。 然而，蕭亮輝指出，舖位租務市場的復甦步伐仍存在區域差異。個別核心區的租金及租務成交量有望回升，但非一線核心區及民生區則仍面對壓力。他留意到，近月來自日韓泰品牌的租賃勢頭有所增加，佔今年以來來港開設首店的品牌約36%，與國內品牌佔比看齊。他預測，核心區一線街舖租金將延續温和復甦趨勢。 **政策導向：市場自行調節與長遠規劃** 政府早前發表的《香港第一個五年規劃》及新一份《施政報告》，未有大篇幅聚焦私人住宅措施。馬泰陽指出，這相信是因目前樓市自「撤辣」後已步入健康復甦軌道，政府樂於讓市場在較少幹預下自行調節，因而將政策重心放在北部都會區的長遠規劃與產業主導發展。他認為，房屋政策方向大致塵埃落定，將會進一步有利樓市長遠及健康發展，市場氣氛明朗，發展商亦將加快推盤步伐。陳海潮亦分析指，政府政策組合拳對香港樓市呈現「短提振、中平穩定、長優化」的效應，透過精準優惠刺激剛需、大規模供應鎖定預期，以及依託北部都會區優化整體住宅佈局。