港鐵公司(00066)作為香港鐵路運輸的龍頭企業，其獨特的「鐵路加物業」營運模式一直備受市場關注。該模式透過鐵路基建帶動沿線物業價值增長，再以物業發展收益回饋鐵路擴張及營運，形成可持續的發展循環。有市場分析指出，此模式為集團帶來穩健的發展前景及強勁的抗逆能力。 集團的核心業務多元，涵蓋香港本地的重鐵、輕鐵及巴士網絡營運、跨境及高速鐵路服務、車站商業零售、物業發展及投資，以及拓展至內地與國際的鐵路項目，例如北京、深圳，以及海外的澳洲悉尼及墨爾本等。旗下的資產包括多條港鐵線路及高鐵香港段，業務版圖廣闊。 回顧截至2025年的財政年度業績，港鐵錄得總收入554.65億港元，按年下跌7.6%；經常性業務利潤為56.53億港元，按年減少21.6%。然而，物業發展利潤表現亮麗，達110.84億港元，按年上升8.0%，有效抵銷了部分挑戰。儘管投資物業公允價值計量錄得20.6億港元虧損，股東應佔淨利潤仍維持在146.77億港元的高位，按年輕微下跌6.9%。每股基本盈利為2.36港元，全年維持派息每股1.31港元。 在營運方面，香港本地乘客量按年微升0.3%至19.58億人次，其中高鐵香港段乘客量更錄得3,110萬人次，按年大幅增長16.3%，跨境服務亦錄得8.4%的升幅。集團車站商務及商場出租率接近100%，顯示出強勁的營運韌性。有分析指出，經常性業務利潤下滑主要受國際業務收入減少及宏觀經濟壓力影響，但香港鐵路核心營運表現卓越，乘客車程準時程度持續維持99.9%的世界級水平。高鐵及跨境客流的恢復，主要得益於內地與香港互聯互通的深化以及多項大型盛事帶動人流。物業發展利潤成為業績亮點，主要來自「港島南岸」第三及第五期、「日出康城」第十二期及何文田站項目銷售的確認入帳，再次印證「鐵路加物業」模式的顯著成效。 展望未來，港鐵正積極推進六大新鐵路項目，當中包括屯門、大嶼山及北部都會區線路，總投資額預計約1,400億港元。公司已與政府簽訂北環線第一部分協議，並正就第二部分積極磋商。在物業發展方面，集團已批出屯門第16區站第一期物業發展合約，預期未來將有九個物業項目，可提供約8,000個住宅單位。預計2026年物業發展利潤將持續入帳，包括「日出康城」第十三期及「港島南岸」第六期等項目。受惠於旅遊業復蘇、大灣區融合進程加速以及北部都會區基建的推動，這些因素料將進一步提升鐵路客量及物業需求。集團亦將透過發債及綠色貸款等多元方式籌集資金，確保各項鐵路及物業發展項目順利推進。綜合港交所數據顯示，港鐵股息率約4%，反映公司致力為股東提供穩定回報。 （分析由盈立證券研究部執行董事黃德幾提供）
