大華繼顯維持內房「減持」評級 予中海物業目標價下調惟續薦「買入」 偏好中國海外及潤地系

大華繼顯發表研究報告指出，預期其所覆蓋的大部分內地房地產企業，今年上半年核心盈利及每股股息將錄得按年下跌。該行維持對中國物業開發業務及物業管理業務的「減持」評級，認為行業復甦進程依然受制於多重壓力。 報告分析指，由於住宅銷售及管理業務的利潤率持續受壓，加上物業開發利潤空間收窄、住宅管理費面臨宏觀經濟壓力，以及市場復甦態勢不平衡，預計整體投資者情緒將持續承壓。特別是物業開發業務，該行根據各大開發商上半年的業績預覽判斷，開發利潤率的低谷尚未過去。同時，物業管理業務亦受整體房地產交易疲軟影響，抑制了住宅物業管理公司的定價能力和擴張空間。 然而，個別股份表現則相對突出，大華繼顯點名華潤萬象生活(01209)及華潤置地(01109)有望成為例外。報告預計，華潤萬象生活及華潤置地的雙位數租户銷售額和租金增長，應能有效支撐兩家公司的盈利表現。此外，華潤置地透過REIT上市帶來的超預期收益，亦將進一步增強其盈利韌性。因此，該行認為投資者對此兩家公司的每股盈利下調風險最低，情緒有望保持相對穩定。在首選股方面，大華繼顯持續偏好中國海外發展(00688)及華潤萬象生活。 在市場復甦方面，報告觀察到內地房地產市場復甦呈現不平衡性，積極的銷售及定價主要集中於一線及二線核心城市。值得留意的是，6月份北京、上海、廣州及深圳的二手住宅價格指數升幅，略遜於5月份的表現。大華繼顯表示，一線城市的復甦趨勢大致保持不變，惟勢頭有所放緩，預計下半年市場差異化將更為明顯。 針對個別股份，大華繼顯下調了中海物業(02669)的目標價至4.2港元。該行解釋，由於中海物業整體毛利率下降幅度超出先前預期，故將其2026年至2028年的盈利預測下調11.2%至14.9%，這意味著該公司2026年的預期股息率為4.1%。儘管下調了目標價，大華繼顯仍維持對中海物業的「買入」評級。