美國樓市持續強勁，專家看好非政府支持按揭證券投資機會

根據美國標普Case-Shiller二十大城市樓價指數，今年3月報告顯示指數達到338.89，不僅創下歷史新高，與2019年3月的低位213.79相比，反映出當地二十大城市的住宅樓價在過去六年內驚人地上升了近六成，顯示出樓市的強勁表現。

普徠仕國際固定收益主管Ken Orchard在接受訪問時指出，儘管美國總統特朗普上月2日宣佈加徵「對等關税」，為經濟及樓市帶來不明朗因素，但由於美國居民的負債比率仍然偏低，這使得他們有能力承受這些衝擊。因此，Orchard預測樓價將會趨於橫行，而不會出現大幅下跌。他對與樓按違約風險掛鈎的非政府支持機構（non-agency）發行的按揭抵押證券（Mortgage Backed Securities，簡稱「MBS」）仍然保持適度看好的觀點。

普徠仕成立於1937年，致力於協助全球的個人及機構投資者實現長期投資目標，並多年來為全球數以百萬計的客户提供專業服務。截至今年3月31日，普徠仕的資產管理規模（AUM）已達到1.57萬億美元，其中約三分之二的資產涉及退休資產管理。隨著特朗普宣佈加徵關税後，全球金融市場出現大幅波動，Orchard近日來港分享他對美國經濟前景的看法及相關投資機會，值得讀者關注。

美國上月底公佈的首季GDP初值按季摺合成年率收縮0.3%，這是自2022年首季以來首次出現經濟收縮，表現亦低於市場預期。Orchard指出，美國上月的零售銷售、新屋動工及大型貨車接單等關鍵經濟數據均顯示放緩，這確實使得市場對美國經濟的信心有所減弱。此外，由於美國與多國就暫緩實施「對等關税」的談判期截至7月9日有90天，這意味著在談判結果未明之前，企業在不明朗的環境下必然會減少投資，因此預計美國本季的GDP數據將繼續不理想。

然而，Orchard強調，即使美國本季GDP增長放緩，但出現衰退的概率仍然較低。自2008年金融海嘯以來，美國居民一直致力於減少槓桿，目前負債比率處於偏低水平，這使得他們能夠繼續消費及投資。Orchard表示：「美國居民的負債比率在1960年代至2008年大幅上升後，過去17年已反覆回落，顯示出去槓桿的成果。當前的財務狀況理想，即使面對短期的不明朗因素，美國居民仍然不會減少消費及投資，因此美國經濟難以真正出現衰退。」

在尋找投資機會方面，Orchard對與樓按違約風險掛鈎的non-agency MBS持適度看好的觀點。需要注意的是，美國的MBS可分為政府支持機構（agency）及non-agency兩大類別。agency MBS由房地美（Freddie Mac）及房利美（Fannie Mae）等美國政府支持機構發行，這意味著其本金幾乎可以百分之百得到保障，主要風險在於借按揭者提早償還貸款所導致的證券投資年期縮短的風險。

相對而言，non-agency MBS則通常由投資銀行等金融機構發行，若相關樓按出現遲供甚至斷供，則可能無法如期支付利息及償還本金，因此存在違約風險。Orchard認為，對於non-agency MBS的投資者來説，最重要的是美國勞工市場能夠保持強勁。若勞工市場穩定，借按揭買樓者通常能夠繼續按時供款。儘管貿易戰的陰霾仍在，但Orchard對此仍然充滿信心，預計美國失業率不會升穿5%，因此他對non-agency MBS持適度看好的觀點。