明報跟進爆料，信用卡KOL「小斯」於去年10月樓市仍未全面復蘇之際，斥1.368億元購入新地（0016）北角海璇特色户，事隔大半年（選用270天成交期），上月交易已完成，而且是由中銀香港（2388）承做按揭。假設小斯借盡七成按揭，估計每月供款高至41.6萬元。小斯接受訪問時指出，現時利息「好平」、「梗係借盡佢」。
交易完成，有人説最初引起市場嘩然，懷疑者眾，形容是貧窮了限制想像。但其實重點並不在此，反而是「人頭」釋放無限想像。小斯是很有實力的投資者、VVIP級代言人，不是撻訂歌手，由銀行到樓盤，一定有很多精心配合，優惠呀、回贈呀，應該都是近乎度身訂造。現在花一年時間裝修都值（但裝修師傅很多不收信用卡），應該有更多人留名等睇365日後小斯的開箱視頻，要罰息應該不會快賣？「特大單」不知道有多少人跟買？
樓市你跟小斯定信大行？瑞銀在未正式入駐西九IGC之前就已經轉軚，更出奇地越唱越淡，以至最新主題報告竟然想到套用AI影響來明踩樓市。該行相信市場尚未充分反映香港樓市正面臨的四大核心風險，而地產發展商的股息率溢價相較歷史平均水平擴大。
該行分析員整理了不同情景，以展示人工智能衝擊就業市場、大灣區進一步融合、北部都會區房屋供應增加，以及人口流入放緩等因素，如何影響地產行業的核心驅動力。在其基準情景下，預計2026年下半年至2027年預測期內住宅價格將大致持平（相比市場共識預測2027年增長5至6%）。短期內租金雖將持續增長，但自 2028 年起升勢預期放緩。因此，對地產發展商前景轉趨審慎。
其實瑞銀是同步發佈行業研究報告，深入探討AI轉型對香港整體市場的廣泛影響，其中提到無就業的經濟復甦。儘管自2024年以來本地生產總值錄得3至4%的增長，但新增職位數量顯著轉弱。自 2023 年以來，大學畢業生職位空缺大跌逾 70%，而青年失業率仍高企於7至8%水平。
其他唱淡原因還包括，在大灣區融合下，交通網絡日益完善加上收入可預見性下降，或會加速跨境移居潮，不少人尤其是在人口老化背景下，將移居內地以尋求更低廉的居住成本。而北部都會區發展，估算短期內的房屋供應短缺僅會維持四年，遠短於上一輪長達12年的上升週期。最後，人口增長不及預期，2023至2025年間，淨流入平均每年僅3.2萬人，遠低於政府2042年城市規劃目標（達960萬人口）所要求的每年15.3萬人。
根據其AI應用情景預測，在短期供應緊張支撐下，2026至2027年預測期內住宅租金，將繼續錄得中至高單倍數增長，但2028年起租金增幅可能大幅放緩。利率走向的不確定性及更嚴格的跨境投資管制，或會限制樓價進一步上升。寫字樓市場方面，AI 可能引致職位淘汰，預計將抵消供應量減少帶來的正面效益，預期寫字樓空缺率將維持於10%至15%的低水平，在 2025至2030年預測期內僅能支持每年2% 的租金增長。
這不期然亦令筆者想到，近期有所謂樓市專家，預期中原城市領先指數，於今年底有機會跌穿150點，明年底更可能失守130點，意味未來一年半樓價或需調整約20％云云。如此分析可能就有點嘩眾取寵，是典型炒家反手做法。確實，真正左右樓市始終是利率的走勢，但試問影響（尤其是港樓）因素又豈止一個半個？
如果你在中環上班，平日放lunch可以在置地廣場對出過幾次馬路，又或者趁食飯時間到IFC二期繞場一圈，你就會知道剛需仍然很旺盛，因為你只會聽見標準普通話，而且是越來越多。最近，政府亦自己「生成」出資產管理和基金業的重大税務改革，為提高本地薪酬競爭力，鞏固香港作為國際金融中心的地位，而過程中無疑是對樓市有支持作用。例如，外籍專業人士回歸（流？）的趨勢，不排除他們「由南昌站住返出九龍站」。
據聞，該項税制改革將有追溯效用，可能成為吸引資金及人才流入香港的結構性的催化劑，為寫字樓需求提供支撐，並同時帶動住宅需求；此外，現有駐港資產管理公司將税務節省部署於置業，亦可帶來額外的上行空間。講到底，筆者同意樓市進入穩升期，也難怪瑞銀報告最後還有一句，就是本港豪宅市場及中環寫字樓表現可望跑贏大市。
久利生
