中海牽頭財團奪北都洪水橋「片區」 世邦魏理仕指地價非唯一指標 業界料成發展試點

北部都會區（北都）首個「片區開發」項目，洪水橋及廈村第18、19、20、21號地段的招標結果近日揭曉，由中國海外發展 (00688) 牽頭的財團成功以10.3億港元奪得。是次招標採用「雙信封制」，被市場視為北都發展模式的重要試點，業界普遍關注其對未來大型綜合發展項目的啟示。 **地價非單純考量 複雜項目結構受關注** 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延指出，若單以住宅部分的總樓面面積（GFA）計算，中標地價僅為每平方呎566港元，表面上較市場上其他住宅用地為低。然而，他強調，這未能反映整個項目的複雜性。中標財團（由中國海外發展等6名股東合組）實際支付的成本遠不止於住宅發展，項目涵蓋大規模土地平整工程要求，並須負責興建企業及科技（E&T）設施。鄭亥延預期，住宅部分所產生的利潤，將用於資助及支持更廣泛、以創新科技為核心的整體發展，因此，是次招標結果其實並不算特別令人意外。 市場消息亦指，投標者早已預期會傾向集中發展其中一幅企業及科技用地，並在完成土地平整工程後，將其餘兩幅用地交還政府。同時，今次招標的技術評審對具實力的科技合作夥伴給予相當高的評分權重。相關中資企業參與有關財團，相信為其帶來顯著競爭優勢，大大提升了財團的科技實力認證及整體評分。 **試點性質顯著 籌備期建議延長** 從市場角度而言，鄭亥延認為今次招標更可能成為未來北都土地招標的重要試驗案例，而非衡量市場需求的決定性指標。他指出，其中一項主要挑戰在於招標推廣期相對較短。許多潛在企業及科技（E&T）用户及策略合作夥伴，包括海外及內地科技企業，可能未有足夠時間深入瞭解招標框架、評估項目機遇，以及組建合適的財團參與競投。鄭亥延建議，未來試點招標或可受惠於更長的籌備期，甚至可考慮採用滾動式招標安排，以應對此類發展項目結構複雜，並需要整合科技營運商、投資者及住宅發展商等不同持份者的需要，為市場提供充裕時間建立合適的合作夥伴關係及制定具可持續性的商業模式。 **北都發展重要里程 產業導向為核心** 團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監、北部都會區諮詢委員會委員葉文祺表示，洪水橋「片區」是北都首個推出招標並成功批出的「片區開發」項目，具有重要象徵意義，標誌著北都由規劃階段正式邁向落地實踐。葉文祺認為，中標地價固然受到社會關注，但不能簡單與普通住宅地產項目直接比較，因為「片區開發」牽涉產業部分的長期發展，亦包括土地平整及建造不同公共設施，所需的前期資本投入及投資年期均較一般住宅項目高，當中涉及的風險溢價亦會反映在地價之中。 他續指，今次招標採用「雙信封制」，非價格建議評分比重高達七成，遠超價格建議的三成，清楚顯示當局目的是帶動產業發展，而非單純追求賣地收入。葉文祺表示，中標財團實力雄厚，既有深耕本地房地產發展的大型企業，亦有不同產業領域的業界龍頭。這種跨界別合作模式有助發揮協同效應，為產業用地發展帶來多元可能性，亦符合政府透過片區開發帶動北都多元產業生態的初心。他期望政府能從洪水橋「片區」的招標及評審中汲取經驗，並吸納至北都尚未推出的其餘兩個片區開發項目之中。 **項目關鍵數據一覽：** * **中標財團：** 由中國海外發展 (00688) 牽頭的財團（共6名股東）
* **地段：** 洪水橋及廈村第18、20及21號地段（住宅用途）及第19號地段（企業及科技園用地）
* **總地價：** 10.3億港元（一次性預先支付）
* **最高住宅總樓面面積(GFA)：** 1,819,939平方呎
* **最高企業及科技(E&T)總樓面面積（第19號地段）：** 548,421平方呎
* **最高總樓面面積(3幅住宅用地 + 1幅企業及科技園用地)：** 2,368,359平方呎
* **綜合樓面地價：** 每平方呎435港元
* **若只按住宅總樓面面積計算：** 每平方呎566港元
* **項目總投資額（由中標發展商披露）：** 168億港元
* **估計發展期：** 55個月（約4.6年） 值得留意的是，洪水橋及廈村第23及24號地段將由中標發展商完成土地平整工程後，以象徵式地價注入新成立的「洪水橋產業園有限公司」（HSK Industry Park Company Limited），其後交還政府。