美聯：樓價自低位累漲近18% 二手私宅獲利比率連續兩季企穩七成

香港樓市經歷調整後逐步回穩，樓價自去年低位顯著反彈。美聯物業最新發表的研究報告指出，反映市場走勢的「美聯樓價指數」至今已累積上升約18%，此回升趨勢亦有效帶動二手私人住宅的賬面獲利比率向上。 美聯物業分析師岑頌謙引述美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料分析表示，在剔除已知的內部轉讓及特殊成交個案後，根據有上手購入價的二手私宅註冊個案計算，今年第三季的賬面獲利比率錄得約69.9%。該行指出，此比率已連續兩季企穩於接近七成水平，較去年樓價低位時明顯增加約7.1個百分點，反映市場氣氛有所改善。 進一步細分第三季的二手私宅成交個案，按持貨年期劃分，不同年期的物業獲利表現差異顯著。其中，持貨逾15年的物業獲利能力最佳，高達98.8%的個案錄得賬面獲利離場；持貨逾10年至15年的物業亦有84.9%的個案獲利。即使是持貨5年或以下的較短期個案，亦有約64.3%錄得賬面獲利，這主要歸因於近年樓價的回升，使部分在相對低位入市的業主能夠捕捉到升勢，實現賬面利潤。 然而，市場數據亦顯示，持貨逾5年至10年的物業，其賬面獲利比率則顯著偏低，僅約25.3%。岑頌謙解釋，這批業主中有不少是在2018年、2019年及2021年樓價處於相對高位時入市。儘管樓價自去年低位有所回升，但現時樓價水平較2021年高峯期仍低近16%。因此，若這些業主選擇在此時轉售物業，便較容易出現蝕讓情況，這亦拖低了該持貨年期的整體賬面獲利比率。 整體而言，二手市場的獲利情況與業主的入市時機及持貨年期關係密切，反映出不同時期入市的投資者面臨不同的市場環境和風險。