美聯物業數據：樓價指數自低位反彈18% 二手私宅獲利比率連兩季企穩近七成

香港樓市在經歷一段調整期後，近期呈現回穩跡象。美聯物業最新數據顯示，「美聯樓價指數」自去年低位以來，至今累計回升幅度約18%，此趨勢亦同步帶動二手私人住宅市場的帳面獲利比率顯著改善。 美聯物業分析師岑頌謙指出，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料分析，在剔除已知內部轉讓及特殊成交個案後，第三季二手私宅的帳面獲利比率達到約69.9%。這項數據標誌著該比率已連續兩季企穩於接近七成水平，較去年市場低位時錄得的數據，增加約7.1個百分點，反映整體市場氣氛及業主信心有所提升。 深入分析不同持貨年期的業主獲利情況，數據呈現顯著差異。其中，持貨逾15年的二手私宅個案中，高達98.8%能錄得帳面獲利離場；而持貨逾10年至15年的個案亦有84.9%錄得帳面盈利。這充分反映長線持有香港物業的業主，普遍受惠於過往樓價的長期累積升幅。 同時，對於持貨5年或以下的個案，約有64.3%錄得帳面獲利。這類業主主要受惠於近年樓價的回升勢頭，當中不少是在市場相對低位時入市，因此能在短期內錄得可觀的帳面利潤。 然而，反觀持貨逾5年至10年的二手私宅，其帳面獲利比率則明顯偏低，僅約25.3%。岑頌謙解釋，這批業主中有不少是在2018年、2019年及2021年樓價處於相對高位時入市。鑒於目前樓價較2021年高位仍低近16%，若他們選擇在此時轉售物業，便較容易出現蝕讓情況，進而拖低了該持貨年期的整體帳面獲利比率。 整體而言，雖然市場的復甦勢頭為部分業主帶來獲利機會，特別是長線投資者和近期低位入市者，但對於在過往高位入市的業主而言，離場仍面臨一定的挑戰，凸顯了市場在不同週期下的複雜性。