第一太平戴維斯：首季本港零售租賃呈「選擇性復甦」 核心街舖穩健商場受壓

第一太平戴維斯發表的最新報告顯示，香港零售租賃市場在2026年第一季錄得回暖跡象，然而復甦步伐呈現明顯的「選擇性」特徵。數據指出，核心黃金地段的租賃表現保持穩健，其中核心街舖租金按季上升2.7%。反觀主要購物中心僅錄得0.4%的輕微增長，反映不同板塊的表現差異顯著。 市場分析指，核心商區的租金動力主要來自兩大驅動因素：銀行及證券行業的持續擴充，以及內地消費品牌的積極進駐。與此同時，民生商場及非核心區的零售商舖則持續面臨多重壓力，包括港人北上消費熱潮、網上購物比重增加，以及傳統餐飲需求疲弱等結構性挑戰。 具體而言，首季核心街舖租金全面回穩，尤以尖沙咀及旺角表現最為突出，分別錄得3.2%及3%的按季升幅。而各區購物中心平均租金按季僅微增0.4%，反映商場受大眾化消費意欲疲弱的影響較深。業界人士指出，儘管租户情緒趨於穩定，但市場分化格局的主因在於零售商在擴張時更注重於曝光率高、客羣清晰及營運效率卓越的零售據點。 報告亦觀察到，新興租户組合正在重塑租賃需求。金融業巨頭積極擴大零售版圖，例如匯豐財富管理在銅鑼灣京華中心租用逾5萬平方呎樓面，而渣打銀行亦在中環擴充9400平方呎地舖。內地品牌同樣成為核心商區租金的有力支撐，海瀾之家及中式香氛品牌「觀夏」相繼於核心區域開設首間或旗艦門店，凸顯其對香港市場的信心。 然而，本地消費模式的轉變為市場帶來結構性挑戰。數據顯示，2025年港人出境人次按年增長12.3%，而2026年首季出境趨勢持續高企，對本地餐飲及日常零售構成衝擊。同時，2025年網上零售額按年大增12.8%，進一步分流了實體店的消費支出。受此影響，部分同質化程度較高的傳統中式餐飲老字號，例如太古城中心的「翰騰閣」已於年初結業，反映相關業態面臨轉型壓力。 面對消費模式演變，實體店的功能正超越單純銷售，轉向品牌體驗與客户互動。體驗式零售及「活動經濟」的興起成為市場新趨勢。營運商積極利用流行文化，例如Live Nation於紅磡建立TIDES音樂場所，以及Fever的燭光音樂會系列，均成功將社交媒體流量轉化為實際客流。這種「體驗導向型」的租賃成交，正成為業主及租户捕捉商機的新模式。 第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒預計，2026年全年核心街舖租金有望上升約5%，但非核心零售物業則可能面臨最多5%的跌幅。他認為，香港零售市場復甦步伐不均，核心街道受惠於金融業及內地品牌的新增需求而逐步回穩，但民生商場卻正承受北上消費及網購興起的沉重壓力。他預料下半年這種分化格局將主導市場走勢，非目的性的零售項目或較弱的本地商場租金或將繼續面臨下行壓力。 第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴亦指出，零售策略正隨消費者行為轉變而演進，實體店已成為品牌推廣與建立長期客户忠誠度的核心場所。他補充，近期大型活動經濟的蓬勃發展，帶動更多體驗式業態進駐，對於能結合社交媒體內容及新穎活動概念的商户而言，無疑是提升商業價值的關鍵機遇。