第一太平戴維斯：港寫字樓市場現「選擇性復甦」 中環尖沙咀優質物業租金料升5%至7%

國際房地產顧問第一太平戴維斯最新發表報告指出，本港甲級寫字樓市場於2025年呈現明確的「選擇性復甦」格局。儘管市場整體錄得強勁的淨吸納量，但租賃活動在區域及物業質素上呈現顯著兩極分化。報告預期，在新增供應放緩及金融板塊持續擴張的利好因素下，中環及尖沙咀的優質寫字樓租金在2026年有望錄得5%至7%的反彈，而次級地段及其他區域則可能繼續面臨下行壓力。 回顧2025年，本港甲級寫字樓市場錄得約180萬平方呎的正淨吸納量，成功扭轉過往收縮局面。其中，中環佔約47萬平方呎，而九龍站的環球貿易廣場（ICC）及IGC則合共吸納約62萬平方呎，總計佔整體正淨吸納量逾六成。市場消息指，這清晰反映出租户對優質、具綜合配套的大型辦公園區需求殷切，資金與企業正明確集中於地標性、交通樞紐及高規格樓宇。 然而，市場整體空置率在2025年12月升至約15.5%的歷史新高。細分數據顯示，中環核心甲級物業的出租率依然穩健，其空置率更按年回落1.9個百分點至約11.3%，進一步鞏固了其「避風港」地位。形成鮮明對比的是，九龍東的空置率升至約24.5%，凸顯該區結構性供應過剩及租户偏好轉移的問題。 受消息帶動，報告進一步指出，金融服務業是核心區租務活動的主要驅動力。對沖基金、資產及財富管理公司、量化基金及做市商的租用面積按年增加約14%。大型租賃個案包括Qube於國際金融中心二期（IFC Two）擴租約14.6萬平方呎，以及一家大型金融科技企業遷入Central Yards約22.3萬平方呎，後者更是近十多年來其中一宗最大的核心寫字樓租賃成交。 中環頂級甲級寫字樓，如國際金融中心二期、遮打大廈及The Henderson等，其出租率保持在約88%以上。相較之下，同區次級樓宇的出租率難以達到75%。尖沙咀的港威大廈及維港文化匯K11 Atelier等物業亦錄得強勁承租興趣，清晰反映出「優質愈優、弱勢愈弱」的市場分化格局。 第一太平戴維斯預測，2026年中環及尖沙咀的優質甲級寫字樓租金將上升約5%至7%；至於其餘中環、金鐘及尖沙咀的寫字樓，料錄得0%至3%的温和反彈，而其他地區則預期面臨約5%的租金跌幅。投資者關注，展望中長線，香港在2026年至2032年間每年新增寫字樓供應僅約60萬平方呎，遠低於1996年至2025年年均約200萬平方呎的水平，有限的供應量將有利於支持核心區租金錶現。 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，數字表面上顯示整體空置率處於歷史高位，但若細究不同區域與物業級別，市場其實已進入一個「選擇性復甦」的新階段。他強調，核心區頂級甲級寫字樓在金融板塊租户帶動下保持高出租率，而部分供應過剩的次級地段則需要透過租金調整及重新定位方可重拾競爭力。 第一太平戴維斯香港董事總經理及租務部主管劉偉基補充指，現時寫字樓租户普遍採取「以優代劣」策略，趁租金已較高位顯著回調之際，升級至交通更便捷、配套更完善、樓宇規格更高的優質項目。他認為，這一輪調整不僅是成本考量，更反映企業希望透過辦公環境提升品牌形象與員工體驗，預期中環及尖沙咀核心物業將繼續成為國際及本地企業的首選。 第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明續指，香港寫字樓市場的復甦由三大動力推動：首先是對沖基金及資產／財富管理公司受本港35.1萬億港元資管規模帶動而持續擴張；其次是保險與私人財富等具投資吸引力的行業保持強勁需求；最後是非本地學生人數倍增帶動教育機構積極承租，成為另一股重要支撐力量。